아파트 오피스텔 차이 는 전용면적, 계약면적 , 세금 등 얼마나 날까요?
주거를 위해서나 투자를 위해서 아파트나 오피스텔에 관심있는 사람들이 많습니다. 하지만 두 가지는 용도, 세금 뿐만 아니라 명백한 차이가 있음에도 불구하고 제대로 알지 못한 상태에서 구입했다가 낭패를 보는 수가 있습니다.
아파트 오피스텔 차이!!전용면적 취득세 재산세 세금은?!!
1. 정의는?!!
아파트란 상시 주거용에 사용하기 위한 것으로 5층이상의 공동주택을 말합니다. 한 가구씩 “대지권, 전용면적”의 방법으로 호별로 구분등기를 하고 독립된 생활을 하도록 되어 있습니다.
따라서 공동주택이라고 하더라도 5층이하인 경우는 빌라, 맨션, 연립주택, 다가구 주택 등이라는 말로 사용되어집니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 구분되어 있지만, 주거와 사무용 공간으로 겸용이 가능합니다.
주방, 침실, 화장실 등의 주거시설을 갖추고 상시 주거용으로 사용하는 것을 주거용오피스텔이라고 하고, 사무용으로만 사용하는 것을 사무용오피스텔이라고 합니다.
2. 관련법은?!!
아파트는 주택법의 적용을 받게 됩니다. 그래서 주택 분양, 취득, 양도 등의 세금을 적용함에 있어서 이견이 없습니다. 조건에 해당되는 경우에는 1가구1주택 비과세, 재산세 감면, 양도소득세 감면 등의 혜택을 모두 누릴 수 있습니다
오피스텔은 건축법의 적용을 받게 되고 시대적 상황에 따라서 유연(?)하게 변화되고 있습니다. 그래서 세법, 감면 등을 적용할 때도 많은 차이를 보이고 있습니다.
예전에는 오피스텔도 근린생활시설에 속했지만, 그 이후로 세분화되면서 오피스텔, 주거용 오피스텔, 사무용오피스텔, 도시형 생활주택 등이 등장하게 된 것입니다
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3. 전용 면적은?!!
아파트의 전용면적은 “공급면적”이라는 용어를 사용하고 있고 동일한 계약일때에 오피스텔보다 훨씬 넓습니다. 베란다, 발코니를 서비스 면적에 포함시킬 뿐만 아니라 공용부분도 훨씬 적기 때문입니다.
오피스텔은 “전용면적+공용면적+기타 공용면적”을 합한 것으로 “계약면적”이라는 용어를 사용하고 아파트보다 훨씬 좁습니다.
별도의 서비스 면적이 없을 뿐만 아니라 관리실, 기계실, 주차장 등의 공용면적이 많은 부분을 차지하기 때문입니다.
4. 유지 관리비는?!!
아파트는 대규모이기 때문에 관리비, 유지비가 오피스텔보다 적습니다. 관리비는 전용면적을 기준으로 하기 때문에 오피스텔의 전용면적이 아파트보다 적어서 많이 나오게 느껴집니다. 실제로 많이 나오는 것이 오피스텔의 단점으로 꼽히기도 합니다.
5. 구입 제약, 조건은?!!
아파트를 분양받기 위해서는 청약 통장이 있어야 합니다. 하지만 오피스텔 구입은 청약통장 없이도 가능합니다. 물론 아파트를 분양이 아니라 전매 등의 구입하는 경우에는 청약통장 없어도 됩니다.
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6. 취득세 차이는?!!
아파트에 대한 취득세는 취득가격에 따라 차이를 보이고 있습니다. 취득가격이 6억원이하인 경우는 1% 취득세가 발생하고 6억원초과~9억원이하인 경우는 2%가 되고, 9억원을 초과하는 경우에는 3%가 발생합니다.
하지만 오피스텔은 지역이나 취득가격에 상관없이 취득세(농특세 포함) 4.6%가 발생합니다.
7. 재산세는?!!
아파트에 대한 재산세는 공동주택가격을 기준으로 60%가 과세표준액이 됩니다. 그런 과세표준을 기준으로 해서 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등을 산출하게 됩니다
오피스텔은 시가표준액의 70%가 재산세 부과하는 산정기준이 됩니다. 과세표준액을 기준으로 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등을 산출하게 됩니다
하지만 동일한 면적과 가격이라고 하더라도 오피스텔이 30%정도 더 많이 나오게 됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다
- 오피스텔 과세표준액 높음
- 적용율이 10% 높음
- 지역자원시설세 중과가 있음
위에서 말하는 지역자원시설세라는 것은 소방시설, 오물시설 등에 필요한 비용을 충당, 재원확보를 위해서 부과하는 지방세로서 목적세에 해당됩니다.
이것을 적용할 때에 4층이상의 건축물은 2배, 11층이상은 3배를 하도록 되어 있지만 주택은 제외합니다. 따라서 고층 아파트라고 하더라도 지역자원시설세 2~3배중과는 되지 않지만, 오피스텔은 중과가 되기 때문입니다
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오피스텔 구입 사용시 이건 꼭 알아야?!!
오피스텔 구입 당시에 건축물 대장에 주거용오피스텔로 명시되어 있는 것은 그 용도로만 사용해야 합니다.
그렇지 않고 1가구1주택 양도세 혜택 등을 받기 위해서 사무용으로 사용하면 불법용도 변경에 의한 이행강제금 부과대상이 될 수 있습니다.
하지만 두 가지 구분이 명확하지 않은 경우에는 구입이나 사용시에 주의해야 합니다. 필요에 따라서 용도를 마음대로 바꿀 수 없기 때문입니다.
즉 평소에 사무용으로 사용하다가 주택구입이나 매매, 증여 등으로 인한 비과세 혜택을 누리기 위해서 주거용으로 신고하고 사용하는 것은 불가능하다는 것입니다.
투자 목적의 오피스텔을 구입할 때에는 오피스텔 장단점에 대해서도 제대로 알고 투자해야 된다고 전문가들은 이야기하고 있습니다.
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아파트 오피스텔 공통점은?!!
두 가지 모두 주거용에 사용하기 위한 것은 공통점입니다. 그리고 예전과 달리 주거용 오피스텔도 주택수에 포함하도록 되어 있습니다.
또한 2022년1월1일부터는 주택을 담보로 사망시까지 연금을 받을 수 있는 제도인 주택연금 대상에 오피스텔도 추가하였습니다.
투자목적이든 내 집 마련을 위한 꿈이든간에 신중해야 한답니다.워낙에 고가의 돈이 투자되고 위험성도 존재하기 때문입니다
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2 thoughts on “아파트 오피스텔 차이 제대로 알아야!!전용면적 평수 세금도 완전히 다르다!!”