전세 계약갱신청구권이란 무엇이고 실거주와 임대인이 거부했을때 손해배상청구는 어떻게 할까요?
월세 전세를 살아야 하는 사람들의 주거 안정을 해치는 것이 기간이 종료되면 이사를 가야 한다는 것입니다.
또한 월세나 보증금 증액이 생길 수도 있습니다. 그래서 상대적으로 약한 임대인을 보호하기 위해서 생긴 제도가 계약갱신청구권입니다
월세 전세 묵시적갱신이란?!!효력은?!!
임대인과 임차인은 월세 전세 계약이 종료되기 전에 정확한 의사 표시를 해야 합니다.
동일한 조건으로 월세 전세를 계속할 것인지? 보증금이나 월세를 증액할 것인지? 계약 기간이 종료되면 이사를 갈 것인지? 등에 대해서 말입니다.
그래야만 보증금 마련이나 새 세입자를 구하는 등의 활동을 미리 대비 할 수 있기 때문입니다. 임대인은 계약기간 종료전 6개월부터 2개월전까지 해야하고 임차인은 2개월전까지 해야 합니다.
이 기간에 의견 표시가 없으면 종전과 동일한 조건으로 자동연장됩니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 하고 부동산 거래 실무에서는 자동갱신이라고 합니다.
묵시적 갱신이 되면 금액이나 기간 등이 동일한 조건으로 2년 더 자동연장됩니다.
▶월세 보증금 안 줄때 전세 보증금 반환 거부할 때?!!
전세계약 청구권?!!계약갱신청구권이란?!!
전세 사는 사람들을 늘 불안하게 하는 것이 있습니다. 계약기간이 만료되고 새 계약을 체결하면서 보증금 증액을 요구하거나 방을 빼 달라는 것입니다.
그래서 임차인 주거권은 불안합니다. 임차인들의 그런 불안을 해소하기 위해서 개정 된 것으로 임대차3법과 주택임대차보호법의 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해서 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 규정은 원래 상가임대차보호법에만 존재하던 것이었는데 임대차3법과 함께 주택임대차보호법에도 도입되었습니다.
이 규정에 의하면 임차인은 본인이 희망하는 경우에 1회에 한해서 계약갱신을 청구할 수 있는데 계약기간 만료 6개월전부터 2개월전까지해야 합니다.
▶전세 가계약금 돌려받기?!!가계약 취소 해야 된다면?!!
계약갱신청구권에 의한 최소~최장 임대기간은?!
이 권리를 행사했을 때 임차인이 안전한 임대를 보장받을 수 있는 기간은 최소 4년입니다. 최초 계약기간 2년과 계약 갱신기간 2년을 포함하면 4년이 됩니다 또한 묵시적 갱신이 있었다면 최소 6년까지입니다.
현행법에서는 계약갱신청구권 1회에 대한 규정만 있고, 기간에 대한 제한은 없습니다 그렇기 때문에 서로간에 합의만 된다면 기간은 얼마든지 늘어날 수 있습니다.
예를 들어서 10년째 살고 있다고 해도 이 권리를 한 번도 행사하지 않았다면 언제든지 행사할 수 있습니다.묵시적 갱신은 이 청구권과 별개이기 때문입니다.
그리고 이 권리를 행사했다고 해서 반드시 2년을 꼭 채워서 살아야 하는 것은 아닙니다. 갱신 이후라도 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 임대인은 보증금 반환의무가 생기기 때문입니다.
계약갱신을 하면서 보증금이나 임대료 인상을 한다고 해도 최대 5%까지만 하고 안전한 전세를 위한 전세보증보험가입은 아래 참고하면 됩니다.
▶안전한 전세를 위한 전세보증보험 가입조건 대상자와 서류는?!!
계약갱신청구 계약서 작성 선택 vs 필수?!!
이 권리를 행사했다고 해서 반드시 계약서를 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 종전 계약과 동일한 조건이라면 새로 작성하지 않아도 됩니다
하지만 보증금이나 월세 증액이나 주요 사항에 변동이 있는 경우에는 새로 작성하는 것이 좋습니다. 새 계약서 작성할 때에는 증액이나 변동사항이 있는 부분만 추가로 하는 것이 좋습니다.
종전 계약서 작성할 때에 생긴 확정일자 효력을 그대로 유지하기 위해서 말입니다.
▶깡통전세 피하는법 6가지와 보증보험 깡통전세 간편검색서비스란?!!
계약갱신청구권 거절 사유?!!
계약갱신을 청구할 수 있는 것은 법적으로 보장된 임차인의 고유한 권리입니다. 하지만 일정한 요건을 충족시키지 못하거나 위법, 불법이 있는 경우에 갱신을 거부할 수 있는 임대인의 권리도 있습니다.
서로 간에 분쟁을 최소화하기 위해서 주택임대차보호법제6조의3에 규정하고 있습니다. 구체적인 내용은 다음과 같고, 다음 요건 중에서 한 개라도 해당된다면 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임대료 2회 연체한 이력이 있는 경우
- 임차인이 거짓 계약이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의없이 전대한 경우
- 임차한 주택의 일부나 전부를 고의나 중과실로 파손한 경우
- 임대인(임대인의 직계 존,비속포함)이 목적 주택에 거주하려는 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우
계약갱신청구권 실거주와 손해배상 청구는?!!
위에서 언급한 내용들 중에서 가장 분쟁이 많은 것은 임대인이 목적 주택에 실거주하기 위해서 거절한다는 것입니다.
본인이나 자녀 결혼 등을 이유로 갱신을 거부하는 경우입니다. 하지만 표면상의 거절 사유와 달리 새 세입자를 구하기 위해서 핑계를 대는 경우가 많습니다.
▶부동산 가계약금 반환 받는 경우 vs 못 받는 경우?!!가계약 효력과 안전하게 지키려면?!!
현재 법령에는 실거주에 대한 명확한 기준이 없기 때문에 분쟁도 많이 발생하고 있습니다. 임대인이 실거주를 하지 못했다는 이유도 다양합니다
“마음이 바뀌었다. 돈이 없다. 직장을 옮기지 못했다. 진학을 못 시켰다. 매도할 계획이다….”등이 있습니다. 하지만 이것은 임대인의 개인적 사유로 정당한 이유로 인정받지 못합니다.
실거주에 대한 논란이 많고 손해배상 청구 등으로 이어지는 경우도 많습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거절 하고 실거주하지 않는 경우에 종전의 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 최근 판례에 의하면 기존 임대인이 계약갱신청구권을 거절하고 제3자에게 주택을 매도하였고, 매수인이 실거주를 하는 경우는 정당하다고 판시하였습니다. 손해배상액 산정은 다음과 같이 합니다
- 갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용)
- 새 임대인의 월차임과 기존 월차임 금액 차이 2년분
- 임차인이 입은 실제손해액
임대인 임차인을 보호하기 위한 위 법령보다 더 중요한 것은 서로 간에 원만한 합의를 하는 것이라고 합니다. 분쟁과 소송을 정신적, 경제적, 신체적으로 모두를 힘들게 하기 때문입니다.
▶전세 원룸 보증금 담보대출 자격과 한도는?!!집주인 동의 선택 vs 필수?!!
▶전세보증보험 가입의무화?!!위반하면 과태료 형사처벌도 가능하다!!
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