부동산 가계약금 반환 효력은 어떻게 되고 안전한 거래를 위해서는 어덯게 해야 할까요?
부동산 매매시에는 워낙에 많은 돈이 드는 것이기 때문에 매도인이나 매수인이 신중할 수 밖에 없습니다. 그래서 서로 간에 안전한 거래를 위한 전단계로 널리 이용하는 것이 가계약금입니다.
하지만 부동산 가계약금을 지급하였다고 하더라도 그 이후에 생기는 부득이한 사유에 의해서 본계약으로 이어지지 않는 경우가 많습니다.
이 때에 발생하는 문제가 부동산 가계약금 반환입니다. 그렇기 때문에 이것에 대해서 제대로 알고 대처해야만 금전적 손해가 발생하지 않습니다
부동산 가계약 일반 규정은?!!
부동산 가계약이란 “정식계약 체결 전에 계약 당사자중 일방이 대상 목적물을 선점하기 위해서 체결하는 것!”을 말합니다.
가계약도 계약의 한 형태이며, 이 때에 지급되는 돈을 가계약금이라고 합니다. 가계약금이 입금 된 경우에는 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.
민법상 가계약금에 대한 명확한 규정이 없기 때문에 정상적인 법률용어는 아니지만 거래에서는 많이 사용되고 있습니다.
다만 민법제565조제1항의 규정하고 있는 해약금 규정을 준용해서 해석하고 있습니다. 민법에서 규정하고 있는 해약금 규정은 다음과 같습니다
“해약금이란 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다”
따라서 가계약도 별도의 규정이 없으면 계약금을 해약금으로 보고 계약파기 원인에 따라 계약금 포기나 배액 배상의 문제가 발생한다는 것입니다.
그래서 가계약이 성립 된 후에 변심으로 본 계약이 체결되지 못하면 귀책 사유가 있는 쪽에서 손해를 보게 되는 것입니다.
매수인의 귀책사유라면 가계약금을 돌려받지 못하는 것이고, 매도인의 귀책사유라면 가계약금의 2배를 반환해야 한다는 것입니다
부동산 가계약금 효력 성격에 대한 판례는?!!
판례에서는 가계약금을 지급한 상태에서는 다음과 같은 이유로 가계약금이 매수인을 위한 안전장치로 해석하고 있습니다.
- 다른 사람보다 우선 체결권 가짐
- 매도인은 체결요구권에 응할 의무 생김
- 매도인은 매매계약 체결 거부권 없음
물론 매도인이 계약금의 배액에 해당하는 금액을 지급하는 경우에는 본 계약 체결 우선권과 상관없이 계약을 파기할 수 있습니다.
부동산 가계약금 반환 불가한 경우?!!
위와 같이 매매계약의 목적물과 매매금액, 중도금, 잔금지급 방법 등에 대한 내용이 특정된 경우에는 어느 한 쪽이 포기하는 경우에는 반환 불가나 배액 배상의 의무가 있습니다.
민법의 규정에 따라 정상적이고 일반적인 거래에서는 원상회복 의무가 있기 때문입니다
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부동산 가계약금 반환 받는 경우?!!
가계약금을 송금하였지만 목적물, 매매금액, 중도금, 잔금지급 방법 등이 특정되지 않고 계약서를 작성하지 않은 경우에는 반환 받을 수 있습니다.
계약 내용에 대해서 구체적, 확정적으로 특정되지 않은 상태에서 본계약을 뒤로 미룬 채로 주고 받은 가계약금은 반환 받을 수 있습니다. 대리권이 없는 사람과의 계약도 마찬가지입니다.
이런 경우는 처음부터 법률적 효력이 갖추어지지 않는 것이기 때문에 위약금으로의 효력이 생기지 않는 것이기 때문입니다. 또한 가계약금을 반환한다는 특약을 기재한 경우에도 돌려 받을 수 있습니다.
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부동산 가계약금 반환 분쟁해소를 위해서 이건 꼭 챙겨라!!
1. 정상적인 계약이어야?!!
부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시에 매매목적물과 매매대금이 특정되고, 중도금 지급 방법 등에 대한 합의가 있어야 합니다. 그리고 그 합의 내용은 반드시 문서이어야 하는 것은 아닙니다.
문자나 구두로도 가능합니다. 하지만 구두로 하는 경우에는 서로간의 기억 차이로 인한 문제 발생이 있기 때문에 주의해야 합니다
2. 가계약 금액은 어느 정도?!!
부동산 가계약금에 대한 규정은 없습니다. 따라서 서로간의 합의에 의해서 금액은 정할 수 있습니다. 그렇기 때문에 가계약금은 최소로 하는 것이 서로 간에 계약 취소로 인한 부담감을 줄이는데 좋습니다
3. 특약사항 기재?!!
계약파기 등으로 정상적인 거래가 이루어지지 못함에 따른 가계약금을 지키기 위해서는 서로 간에 특약사항으로 남기는 것이 좋습니다.
4. 계약서 작성이 먼저?!!
분쟁을 피하고 금전적 피해를 줄이기 위한 최선의 방법은 계약서를 작성하고 계약금을 보내는 것이라고 합니다.
그리고 가계약을 본계약을 위한 조건부 계약으로 명시하는 것이 서로간의 금전적 피해나 분쟁을 줄이는 것이라고 합니다.
부동산 가계약금 반환에 대한 위의 규정들이 있음에도 불구하고 당사자간에 대화와 원만한 합의만 있다면 경제적 손실, 분쟁 등의 문제를 예방할 수 있다고 전문가들은 이야기하고 있습니다.
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