입주권 분양권 차이 공통점 장단점과 1가구 2주택 과세에 대해 알아보겠습니다
지금 당장에 들어가서 살 수 있는 집은 아니지만, 미래에 집이 있다는 것을 의미하는 부동산용어에는 입주권 분양권이 있습니다.
입주권 분양권 차이와 장단점이 분명히 존재하고 있기 때문에 제대로 알고 대처하는 것이 좋습니다. 더군다나 이러한 권리자체 만으로도 주택이 있는 것으로 보기 때문에 취득세, 양도소득세에도 중요하기 때문입니다
입주권이란?!!
재건축, 재개발을 하였을때에 기존의 토지나 주택 소유자들이 새 주택(아파트)에 들어갈 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다.
재건축은 토지와 건물 모두에 대한 지분이 있어야만 자격이 주어지지만, 재개발은 토지나 주택중에서 한 가지만 가지고 있더라도 자격이 주어진다는 것이 차이점이기도 합니다.
분양권이란?!!
건설회사에서 아파트 등을 분양하는 경우에 당첨이 되었을때에 가지는 권리를 분양권이라고 합니다.
입주권 분양권 공통점?!!
두 가지의 공통점은 새 아파트에 들어 갈 수 있는 권리를 가진다는 것입니다. 그리고 그런 권리를 매매, 양도, 상속 등의 방법으로 소유권을 이전할 수도 있다는 것입니다.
하지만 다음과 같이 두 가지는 명백한 차이점과 장단점들이 존재하고 있습니다
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입주권 분양권 차이 장단점은?!!
1. 대상자는?!!
입주권은 반드시 토지나 건물에 대한 지분을 가지고 있는 자이어야 합니다. 하지만 분양권은 토지나 건물에 대한 지분이 없고, 건설회사로부터 분양권 당첨이 되어야만 권리가 생깁니다.
입주권은 청약통장과는 무관하지만 분양권은 청약통장이 있어야 합니다
2. 권리 발생 시점은?!!
입주권에 대한 권리는 해당 지역이 관리처분계획인가를 받았을때에 발생합니다. 분양권에 대한 권리는 청약에 당첨되었을때에 발생하게 됩니다.
3. 취득시 비용은?!!
입주권자는 신축되는 건축물에 대한 비용만 지불하면 되기 때문에 일반 분양자들보다 저렴하게 구입할 수 있습니다.
분양권자는 토지와 건물에 대한 비용을 한 꺼번에 지불해야 하기 때문에 입주권자보다 많은 비용이 발생합니다.
즉 건축물이 완성되면 입주권자는 건축물만 이전등기하면 되지만 분양권자는 토지, 건축물을 동시에 이전 등기해야 합니다
4. 혜택은?!!
입주권자는 시공 당시의 건설사와 합의내용에 따라서 차이가 있지만 일반적으로 확장, 가구, 로얄층 등을 선 분양 받는 등의 혜택이 있는 경우가 많습니다.
재개발, 재건축 확정단계에서 입주권자들은상대적으로 갑의 위치에 서는 경우가 많기 때문입니다.
분양권자는 입주권자들보다 혜택이 적고 로얄층 분양은 오로지 추첨과 점수에 의해서 결정됩니다.
5. 입주 시기는?!!
입주권자는 재건축, 재개발이 완성되어야만 입주가 가능하기 때문에 오랜 시간이 걸리고 입주시점을 가늠할 수가 없습니다.
많은 사람들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 뿐만 아니라 재개발, 재건축 조합 구성, 준공까지가 쉽지 않는 여정이기 때문입니다
분양권자는 신축에 대한 합의가 된 상태이기 때문에 완공되면 입주가 가능하므로 입주까지 기간이 짧은 편입니다. 입주권자들은 입주시까지 수 십년이 걸리지만 분양권자는 수 년내로 가능한 것도 그런 차이 때문입니다
6. 전매제한은?!!
입주권은 전매에 대한 별도의 제한 규정이 없습니다. 하지만 분양권은 지자체별로 차이가 있지만 일반적으로 전매제한과 제재가 있는 경우가 많습니다. 분양권은 떴다방 등과 같은 투기 세력들이 몰리기 쉬운 구조이기 때문입니다.
7. 취득세 적용은?!!주택수 차이?!!
입주권은 본인 소유 토지가 있다는 것을 의미하기 때문에 예전부터 주택수에 포함되었습니다. 그래서 취득세나 양도소득세 중과세 대상에 포함되어 왔습니다
분양권은 종전에는 주택수에 포함되지 않았습니다. 분양권 자체만으로는 취득세를 과세하지 못하고, 잔금을 지불하였을때에 취득으로 간주하였습니다.
하지만 2021년1월1일부터는 분양권도 주택수에 포함하였기 때문에 취득세, 양도소득세 중과가 적용됩니다.
또한 1가구1주택을 판단할 때에도 주택수에 포함되기 때문에 기존 주택보유자라면 분양권 취득에 신중해야 합니다
부동산 과열투기를 막고 집 값 안정을 위한 정부와 지자체의 규제와 각종 조치들때문에 입주권, 분양권 취득할 때에 정확히 알아보고 해야 된다고 전문가들은 이야기하고 있습니다.
당초의 홍보나 계획과 달리 완공시까지 오랜 시간이 걸리기도 하고 유령업체들도 많기 때문입니다. 또한 부동산을 통해서 돈을 벌기도 쉽지만(?) 하루 아침에 목돈을 날리기도 쉬운 것이기도 하기 때문입니다
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