오피스텔 장점 과 단점 은 어떻게 되는 것일까요?
불안한 노후를 위한 재테크로 매달 나오는 임대수입을 위한 오피스텔에 투자하는 사람들이 많습니다. 비교적 적은 돈으로 구입이 가능하며, “건물주”가 되면서 매달 임대료도 받기 때문입니다
하지만 오피스텔의 장점에만 치중하면서 단점을 놓쳤다가 후회하는 사람들도 많다고 합니다
오피스텔은 사무실 vs!주택?!!
오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)을 합성어입니다. 그래서 사무용으로 사용하면서 주거 공간으로도 사용할 수도 있는 것입니다. 요즘과 같이 1인 가구나 인터넷 등을 이용해서 소규모 사업(soho)을 하는 사람들에게 인기가 많습니다.
오피스텔을 취득시에는 근린생활시설의 일종에 해당되는 것으로 사무용이라고 보면 됩니다.그래서 취득세율도 주택이 아닌 사무실의 세율을 적용해서 4.6%가 부과됩니다
하지만 사무용으로 사용하는지? 주방, 거실, 침실 등을 갖춘 상태에서 주거용으로 사용하는지?에 따라서 재산세, 종부세, 양도세, 부가가치세 등은 완전히 달라지게 됩니다
건물주나 세입자가 주거용으로 사용하면 재산세는 낮아지는 반면에 종부세, 양도소득세 중과세에 해당될 수 있습니다
주택으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문입니다. 즉 오피스텔은 구입당시는 사무실이지만, 사용하는 용도에 따라서 주택(주거용)이 될 수 있다는 것입니다
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오피스텔 장점?!!
1. 교통, 입지조건은?!!
업무와 주거 문제를 동시에 해결할 수 있는 것이 오피스텔이기 때문에 대부분은 상권에 위치해 있습니다. 그리고 도심이나 역세권, 교통입지가 좋은 곳에 위치해 있습니다. 주변에는 마트, 영화관, 편의점 등이 밀집해 있는 경우가 대부분입니다
2. 취득세 중과세는?!!오피스텔 취득세율?!!
오피스텔의 구입 개수와 상관없이오피스텔 취득세율 은 4.6%로 동일합니다. 다주택자들에 대한 취득세율이 8~12%임에 비하면 취득세율이 상대적으로 낮은 편입니다
3. 임대와 관리는?!!
오피스텔은 대부분이 밀집형태로 되어 있고 고층입니다. 그래서 별도로 관리해 주는 업체가 있는 것이 대부분입니다. 혹은 오피스텔내에 공인중개사들이 있는 경우도 많습니다.
그런 곳에서 임대료, 계약, 계약 갱신, 기간 만료 등에 대한 문제들까지 책임져 주는 경우가 많습니다. 그래서 건물주는 쉽고 편하게 다른 일에 집중할 수 있습니다
4. 꾸준한 임대수입!!
오피스텔이 가지는 가장 큰 매력중의 하나가 매달 나오는 꾸준한 임대수입입니다. 오피스텔의 대부분은 상권이나 교통 요지에 위치해 있는 경우가 많기 때문에 공실율이 낮은 편입니다.
그래서 불안한 노후를 위한 연금 같은 수입을 바라는 사람들이 많이 하는 것입니다
5. 안전한 재테크!!
추가 수입이나 부를 증식시키기 위한 많은 재테크중에서 안전한 재테크에 해당됩니다. 대출도 많이 되기 때문에 적은 돈으로도 투자가 가능합니다. 그리고 워낙에 낮은 금리이기 때문에 임대료로 대출금을 갚아가도 남는 장사에 해당됩니다
6. 미래지향적 투자?!!
욜로족, 1인 가구, 돌싱, 핵가족의 증가로 오피스텔의 투자는 날로 증가하고 있습니다. 그리고 시대가 바뀌고 생각이 바뀌면서 오피스텔에서 본인만의 삶을 즐기려는 사람들이 늘어나는 시대적인 분위기도 수요를 증가시키는 요인이 됩니다
7. 대출 규모!!소액 투자는?!!
위치해 있는 지역이나 장소에 따라서 차이가 있겠지만 담보비율이 70%정도나 됩니다. 그렇기 때문에 30%정도의 투자금만 있으면 구입이 가능하다는 것입니다.
대출금은 매달 받는 임대료나 본인이 다른 오피스텔을 임대하였을때에 지불하여야 할 임대료에서 갚아나가면 됩니다.
그래서 이곳 저곳을 이사하고 그럴 때마다 스트레스 받는 것 보다는 차라리 대출을 받더라도 본인만의 공간을 가질려는 사람들에게 인기가 많습니다
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오피스텔 단점?!!
1. 양도세, 종부세 해당?!!
오피스텔을 구입해서 업무용으로만 사용하는 경우에는 아무런 문제가 없습니다. 하지만 소유자나 세입자가 주거용으로 사용하고 전입신고를 한 경우에는 양도소득세 중과세나 종부세 대상에 해당될 수 있습니다.
양소세나 종부세는 주민등록상의 가족 전체를 대상으로 하는 것이기 때문에 충분히 알아보고 해야 합니다
2.세금 폭탄에 주의?!!
매달 임대료에만 치중하다가 본인과 가족들이 종부세, 양소세 중과세 대상임을 놓치는 경우에는 큰일 납니다. 임대료 매달 수 십만원씩 열심히 모았다가 수백~수천만원에 해당하는 양소세, 종부세 중과세 대상이 될 수 있기 때문입니다
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3.유지, 관리비는?!!
건물내에 존재하는 부동산이나 관리업체는 임대, 이사 등에 대한 행정적인 것만 지원해주게 됩니다. 그래서 건물의 노후화로 인한 고장이나 소모품, 전자제품 등에 대한 부분은 건물주가 부담해야 하는 것입니다
세입자가 바뀔때마다 전자제품, 형광등, 에어컨 등에 대한 점검과 적절한 교체에 따른 비용도 상당히 많이 발생합니다
4. 안정적 수익보장은?!!
무한경쟁시대에 살고 있기 때문에 좋은 입지와 환경이 있는 곳에는 언제든지 신축 오피스텔이 들어 설 수 있습니다. 그런 경우에는 상대적으로 수익성이 떨어지거나 공실이 생길 확률이 높습니다.
따라서 평생동안 임대료를 매달 매달 가져다 준다는 것은 쉽지 않을 수 있습니다
5. 건물값 상승폭은!!
주변에 업무나 사람이 살기 좋은 새로운 환경이 조성되었다고 하더라도 오피스텔의 가치는 급등하지는 않습니다. 주택이나 아파트는 그런 조건이나 국가, 지자체의 정책에 따라서 급등하지만 오피스텔은 그렇지 않습니다
또한 반대로 하루아침에 급락하지도 않습니다. 투자가치라는 것은 건물 가격 상승이 아니라 임대료이기 때문입니다
6. 세입자가 시한 폭탄일수도?!!
세입자가 건물주와 상의나 동의없이 변태나 불법영업을 하게 되는 경우에는 커다란 문제가 발생할 수 있습니다. 불법 용도변경에 따른 고액의 이행강제금, 과태료 뿐만 아니라 건물주를 종부세, 양소세 중과세 대상으로 전락하게 할 수도 있습니다.
물론 그런 부분에 대해서는 계약이나 특약사항을 적는다고 하더라도 세입자가 가진 것이 없다면 모든 책임은 건물주가 져야 할 수 있기 때문입니다
7. 소음과 환금성 문제는?!!
도심 지역에 위치해 있기 때문에 늘 소음에 시달릴 수 있습니다. 그리고 필요한 자금 마련을 위한 매매 등을 하는 경우에도 쉽게 되지 않는 경우가 많습니다. 아파트처럼 수요층이 많지 않기 때문입니다
성공적인 투자를 위해서는 오피스텔 장단점에 대한 정확한 분석과 진단이 필요하다고 전문가들은 이야기하고 있습니다
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