전세보증보험 가입조건 어떻게 되고 집주인이 거부하거나 소유권 변경된다면 어떻게 해야 할까요?
장기적인 부동산 침체와 하락으로 세입자들의 불안이 커지고 있습니다. 집주인의 과도한 대출이나 집 값 하락으로 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세가 늘어나고 있기 때문입니다.
그런 여건에 직면했거나 직면할 가능성이 높은 사람이 반드시 가입해야 하는 것이 전세보증보험입니다.
전세보증보험 가입조건?!!
전세보증보험이라는 것은 임대기간이 만료되었음에도 불구하고 전세금을 제 때에 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위한 최소한의 안전장치입니다.
이 보험에 가입해 둔다는 것은 전세금 문제에 있어서는 승소율 100%인 변호사를 고용한 것과 비슷합니다. 집주인이 전세금을 제 때에 돌려주지 않을 때에 보증보험회사가 대신해서 선 지급을 해 주게 됩니다.
그리고 그 금액은 본인을 대신해서 집주인에게 받기 때문입니다. 그래서 이 보험에 가입하기 위해서는 일정한 조건이 충족되어야 합니다
1.가입 적격자 vs 부적격자?!!
임차인이라면 개인 뿐만 아니라 법인도 가능합니다. 내국인 뿐만 아니라 국내에 주소를 둔 외국인도 가입이 가능합니다. 하지만 임대인이 외국인이거나 외국 국적을 가진 경우에는 가입이 불가능합니다.
2.임대차계약서 인정되는 경우 vs 안 되는 경우?!!
보험에 가입하기 위해서는 임대차계약서가 반드시 있어야 합니다. 이 계약서는 반드시 법적 효력 요건을 구비한 공인중개사가 작성한 것이어야 합니다. 따라서 지인간, 가족간, 사인간에 작성한 계약서로는 가입이 불가능합니다.
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3.가입 가능 부동산 vs 불가능 부동산?!!
주택으로 사용하는 부동산에 대해서만 가입이 가능합니다. 따라서 공장, 사무실, 근린생활, 가정 어린이집 등과 같은 경우에는 가입이 불가능합니다. 그러나 전입신고 된 주거용 오피스텔은 가능합니다.
또한 사실상 주택으로 사용하고 있다고 하더라도 불법, 위법, 무허가 등으로 인한 미등기 부동산도 가입이 불가능합니다.
4.가입을 위한 최소 임대기간?!!
전세 만료기간이 1년 이상 남아 있는 경우에만 가입 가능합니다. 따라서 전세계약기간이 1년 미만이거나 남은 기간이 1년이 되지 않는 상태에서는 가입이 불가능합니다. 그래서 미리미리 준비해야 하는 것입니다.
5.대출 가압류 있다면?!!
가입하는 물건이 대출이나 압류, 가압류 등이 설정되어 있는 경우에는 가입이 불가능합니다. 전세보증금에 채권이 설정되어 있는 경우도 마찬가지입니다.
하지만 이런 것들이 선순위로 되어 있다고 하더라도 해제를 하고 나면 가입 가능합니다.
즉 공인중개사를 통해서 계약서를 작성한 합법적인 주택으로 전세보증보험이 1순위 채권자인 경우에만 가능하다는 것입니다.
6.보증한도 범위는?!!
보증한도는 수도권과 비수도권이 다릅니다. 수도권에서는 7억원 이하까지만 보증이 가능하고, 비수도권은 5억원 이하까지만 가능합니다.
따라서 이 가격을 초과하는 고액은 주택은 전세권 설정 등과 같은 방법으로 만일의 사태에 대비하는 현명함이 필요합니다
7.비용은?!!
이 보험에 가입되어 있는 물건이 30조원 이상이나 된다고 합니다. 그 만큼 불안한 부동산 경제사정을 반영하였을 뿐만 아니라 만약의 사태에 대비하는 사람들이 많다는 것입니다. 안전한 보장을 위한 가입비용은 발생합니다.
기본요율, 부동산 소재지, 부동산 가격, 가입기간 등에 따라 차이가 있고, 보증보험회사에 따라 차이가 있기 때문에 자세한 것은 상담을 통해서 해결해야 합니다.
8.가입은?!!
이런 조건들이 구비된 상태에서 필요서류를 구비해서 보증보험에 가입신청하면 심사를 거쳐서 가입여부가 결정됩니다. 국내에서 가입 가능한 보증보험은 2곳입니다.
공기업인 주택도시보증공사(HUG)와 사기업인 서울보증보험(SGI)이 있습니다. 필요한 서류, 비용 등은 약간씩 차이가 있기 때문에 자세한 것은 홈페이지 방문이나 상담을 통해서 해결하면 됩니다
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전세보증보험 집주인 동의 거부한다면?!!
2018.2월부터 전세보증보험에 가입할 때에는 집주인의 동의를 받지 않아도 되도록 개정하였습니다. 따라서 집주인이 가입을 거부한다고 하더라도 세입자가 단독으로 가입할 수 있습니다.
하지만 극단적인 경우가 아니라면 당사자간에 합의를 거쳐서 가입하는 것이 가장 좋습니다. 집주인이 거부의사를 분명히 밝혔음에도 불구하고 단독으로 가입하면 집주인이 상당히 불쾌해 할 것은 뻔하기 때문입니다.
그런 일들이 발생하면 이사 갈 때까지 불편한 일들이 생길 뿐만 아니라 재연장도 힘들기 때문입니다. 민주주의의 기본 원리인 대화와 타협이 여기에도 필요한 이유입니다.
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전세보증보험 집주인 통지 통보는 필수?!!
집주인의 동의 없이 가입했다고 하더라도 집주인에게 통지 통보는 반드시 해 주어야 합니다.
집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때에 대항해야 할 상대자는 세입자가 아니라 보증보험이며 집주인의 보증보험 비용 75%도 있기 때문입니다.
가입할 때 발생하는 비용의 25%는 세입자가 내고, 75%는 임대인이 내도록 되어 있기 때문입니다. 민법에 의하면 위와 같이 채권이 양도되는 경우에는 채무자에게 반드시 통지하도록 되어 있습니다.
따라서 집주인이 가입 거부를 했다고 하더라도 미리 이야기를 해 주는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 상태에서 보증보험회사로부터의 결과 통보만 받으면 기분 나빠지고 불편해 질 수 있기 때문입니다.
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전세보증보험 집주인 변경?!!바뀌면?!!
매매, 양도, 상속, 경,공매 등으로 집주인 변경 된 경우에는 반드시 변경된 사실을 약관의 규정에 따라 가입된 보증보험에 알리도록 되어 있습니다.
보증보험에서는 집 주인에게 보증보험가입 사실과 세입자에게 보증서도 갱신해 주게 됩니다.
위에서 언급한 것처럼 채권이 양도되는 경우에 해당되기 때문입니다. 새로운 집주인은 그 집에 설정된 권리를 그대로 이전, 승계받기 때문에 전세보증보험의 권리는 소유권 이전과 상관없이 계속 유지됩니다.
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전세보증보험 유리한 사람!!집주인 vs 세입자?!!
이 제도는 깡통전세 피해와 같은 만일의 사태에 대비하기 위한 것입니다. 이 제도는 세입자와 집주인 모두에게 유리한 제도입니다.
세입자는 지정된 날짜에 보증금을 받을 수 있기 때문에 당초 계획된 새로운 집으로 이사, 입주 등을 할 수 있습니다. 또한 집주인은 보증금 반환에 대한 고민을 들어 줄 뿐만 아니라 어느 정도 시간 확보가 가능해집니다.
보통의 경우에 전세 보증금은 목돈이기 때문에 새로운 세입자의 돈으로 주는 경우가 많습니다.
하지만 새 세입자가 구해지지 않더라도 기존 세입자의 보증금을 보증보험회사에서 대신해서 지급하고 새 세입자의 보증금으로 상환하면 되기 때문입니다.
물론 이 때에 어느 정도의 연체 비용은 발생하지만, 기존 세입자의 보증금에 대한 고민에서 벗어날 수 있기 때문에 정신적으로 좋습니다.
따라서 가입에 따른 비용은 발생하지만 집주인과 세입자 모두가 만일의 사태를 대비하기 위해서는 전세보증보험에 가입해 두는 것이 좋습니다. 보증금을 착오없이 안전하게 돌려받기 위한 최선의 방법이기 때문입니다.
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▶전세보증보험 가입의무화?!!위반하면 과태료 형사처벌도 가능하다!!
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