건폐율 용적율 차이 무엇이고 높거나 낮으면 어떤 장단점들이 있을까요?
상가, 오피스텔, 아파트 등을 신축하거나 구입, 투자를 고려할 때에 반드시확인하고 제대로 알아야 하는 것 중 하나가 건폐율과 용적율입니다.
이것은 부동산의 난개발을 막고 쾌적한 주거환경, 합리적 국토이용 효욜성을 높이기 위한 것입니다. 그래서 각각의 계산방법, 장단점 등에 대해 제대로 알아야 아는 것이 중요합니다
1. 건폐율 용적율 차이
1) 건폐율 뜻
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해, 어떤 대지에 건물이 얼마나 많은 면적을 차지하는지?를 백분율로 환산한 것입니다.
말 그대로 어떤 땅에 건물이 얼마나 많이 올려질 수 있는지?를 알려주는 수치라고 생각하면 됩니다.
여기서 중요한 건은 어떤 지역에서 건축 공사를 계획할 때, 건폐율이 얼마인지?를 알아야 한다는 것입니다. 그 지역에서 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지?와 그에 맞게 땅의 효율성을 결정하는데 중요합니다.
즉 부지를 얼마나 효율적으로 사용할 수 있는 것이기 때문입니다.
2) 건폐율 중요한 이유
건폐율은 부동산 개발 및 건축 계획에 매우 중요한 역할을 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다
- 부지 활용 : 높을수록 동일한 대지면적에 더 많은 건물을 건설할 수 있습니다. 이는 투자자나 개발업자에게 부지를 최대한 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 도시 계획 및 개발 : 도시 계획법에 의해 규제되며, 지역마다 다를 수 있습니다. 이를 준수하면 도시의 공간 계획과 개발이 조화롭게 이루어집니다.
3) 건폐율 높으면 vs 낮으면?!!
건폐율 높으면 다음과 같은 현상들이 생길 수 있습니다.
- 더 많은 건물을 건설 할 수 있습니다.
- 도시는 밀집화되며 토지 효용 가치를 높일 수 있습니다
- 건물 사이 간격이 좁아질 수 있습니다.
- 밀집화로 교통 혼잡과 주거환경 밀집화 문제가 발생할 수 있습니다.
- 재건축 및 효율적인 부지 활용에 유리합니다.
건폐율 낮으면 다음과 같은 현상들이 생길 수 있습니다
- 건물들 사이에 더 많이 개방된 공간이 있어 개방감과 일조량이 향상될 수 있습니다.
- 주거환경의 질이 향상됩니다.
- 녹지 면적이 늘어날 수 있습니다. 하지만 빈 땅이 많아 사업성이 떨어질 수 있으며, 부지를 최대한 활용하지 못하는 것이 단점입니다.
4) 건폐율 계산법
건폐율 계산법은 다음과 같은 방법으로 하면 됩니다
♣건폐율=건축면적 / 대지면적 × 100
이 때, 건축면적은 가장 큰 바닥면적을 기준으로 산정하며, 지하층은 제외하고 발코니, 베란다, 테라스는 포함됩니다. 계산하는 방법을 더 구체적으로 설명하면 다음과 같습니다.
- 건축면적을 구합니다. 건축면적은 주로 가장 큰 바닥면적을 기준으로 산정합니다. 예를 들어, 건물의 1층 바닥면적이 100㎡라고 가정해 보겠습니다
- 대지면적을 구합니다. 대지면적은 건물을 지을 땅 전체 면적을 말합니다. 예를 들어, 부지로 사용하려는 땅이 200㎡라고 가정해 보겠습니다
- 건폐율을 계산합니다. 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100 입니다.
위의 계산식에 값을 입력하면 건폐율은 50%입니다. 건폐율 = (100(건축면적) / 200(대지면적)) × 100 = 50% 가 됩니다.
5) 용적율 뜻
용적율은 간단히 말해, 어떤 부지에 건물을 얼마나 높게 건설할 수 있는지?를 나타내는 수치입니다. 이것은 대지면적에 대한 건물의 연면적(건물의 각 층별 바닥 면적의 합계)의 비율을 백분율로 표현한 것입니다.
6) 용적율 중요한 이유
부지의 활용과 건물 높이를 결정하는 데 중요한 요소이고 건축에서 중요한 이유는 다음과 같습니다
- 토지 활용 : 높을수록 같은 대지에 높은 건물을 지을 수 있습니다. 이는 투자자와 개발업자에게 토지를 최대한 활용할 기회를 제공합니다.
- 토지 사업성 : 높을수록 아파트나 상업용 건물과 같은 부동산의 가치가 증가할 수 있습니다. 더 많은 세대나 상업 공간을 마련할 수 있기 때문입니다.
7) 용적율 계산법
용적율 계산법은 다음과 같습니다.
♣용적율=건물 연면적 / 대지면적 × 100
건물 연면적은 각 층의 바닥 면적을 합산한 것이며, 지하층과 지상 주차장 등은 제외됩니다. 신축하고자 하는 건물 연면적이 500㎡이고, 대지면적이 1,000㎡인 경우의 용적율은 50%입니다.
용적률이 높을수록 건물을 더 높게 지을 수 있는 비율이 늘어납니다. 예를 들어, 만약 어떤 건물의 대지면적이 200㎡이고, 층별로 100㎡의 면적을 가진 건물을 지상 4층까지 건축한다면, 용적률은 다음과 같이 계산됩니다
- 각 층의 면적 : 100㎡
- 지상 층 수: 4층
- 대지면적 : 200㎡
- 용적률 = (건물의 연면적 / 대지면적) × 100
- 용적률 = (4층 × 100㎡/층) / 200㎡× 100 = 200%
따라서 이 경우, 용적률은 200%가 되어, 해당 부지에서 건물을 최대한 활용하여 대지면적의 200%에 달하는 건물을 건설할 수 있음을 나타냅니다.
그러나, 지하층이나 지상 주차장과 같은 상시 거주하지 않은 공간은 용적률 계산에서 제외되며, 필로티가 있는 경우 필로티는 건물 높이에서 제외됩니다.
용적률은 토지 용도에 따라 다양하게 규제되며, 일반 주거구역과 일반 상업 지구와 같이 용도에 따라 다른 비율로 정해집니다.
예를 들어, 일반 상업 지구는 높은 용적률이 허용되어 주상복합 아파트와 같은 높은 건물이 지어질 수 있습니다.
따라서 투자나 건설을 고려할 때는 해당 토지의 용도와 규정을 검토하는 것이 중요합니다.
8) 건폐율 용적율 차이 : 상한선
용적률은 부동산 시장에서 매우 중요한 지표로, 특히 아파트 재건축과 관련된 사업에서 큰 역할을 합니다. 이것은 주거환경을 보호하고 부지를 효율적으로 활용하기 위해 제한을 두는 규제 중 하나입니다.
2023년 10월 기준으로 서울 및 경기도의 주거지역에서의 용적률과 건폐율 상한선은 다음과 같습니다.
- 용적률 상한선 : 서울 및 경기도의 주거지역에서는 보통 250% 내외의 용적률이 허용됩니다. 이것은 해당 지역에서 건물을 지을 때 지키는 최대한도로, 100%는 대지면적과 같은 면적을 차지하고, 그 이상은 건물의 연면적입니다.
- 건폐율 상한선 : 대지면적 대비 건물이 어느 정도 차지할 수 있는지를 나타내는데, 주거지역에서는 대체로 40% 내외로 허용됩니다.
그러나 이러한 상한선은 지역과 용도에 따라 다를 수 있으며, 지자체 조례에 따라 변경될 수 있습니다. 따라서 투자나 건설을 고려하는 사람들은 지역별 규정과 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
최신 정보는 통계청(KOSIS)에서 확인할 수 있습니다.
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2. 용적율 높으면 vs 낮으면?!!
용적율 높으면 다음과 같은 장점들이 있습니다.
- 건물을 더 높게 지을 수 있습니다.
- 건물 연면적이 증가합니다.
- 재건축 시 높은 이익을 얻을 수 있으며, 부동산의 가치가 상승합니다. 하지만 주변 환경과 타인의 주거공간, 일조권 등에 방해를 초래할 수 있는 단점이 있습니다.
용적율 낮으면 다음과 같은 장점들이 있습니다.
- 건물의 높이가 낮아지며, 더 많은 개방된 공간을 유지할 수 있습니다.
- 삶의 환경 질이 향상되며, 주변 환경에 미치는 영향이 낮아집니다. 하지만 토지를 최대한 활용하지 못하게 되면서 사업성이 떨어지는 것이 단점입니다
3. 용적율 건폐율 확인하는법
네이버 다음 구글 등의 검색창에게 “토지이음“을 검색해서 다음과 같은 절차대로 진행하면 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 국토교통부에서 운영되는 것입니다.
이 곳에는 건폐율 용적율 뿐만 아니라 위치별 지역지구 지정 현황, 범위, 토지이용계획, 도시계획 등에 대한 최근 정보도 확인할 수 있습니다. 아래와 같은 절차와 순서대로 진행하면 됩니다
- 토지이음 사이트 방문
- 상단 왼쪽의 “토지이용계획”
- 토지이용계획열람
- 원하는 검색 지번 입력후 “열람”
- 행위제한 내용설명
- 건폐율, 용적율 확인
이 사이트는 공인인증서 등을 이용해서 회원가입하지 않아도 됩니다. 누구든지 원하는 지역의 지번만 입력해서 열람하면 되고 무료로 전국 토지 정보를 확인할 수 있습니다.
하지만 자료가 제 때에 업데이트 되지 않는 등의 오류도 발생할 수 있으므로 자세한 것은 해당 지자체에 한 번 더 확인해 보는 것이 중요합니다.
재건축, 신축에는 막대한 비용이 들어가는 것이기 때문에 충분히 확인하는 꼼꼼함이 반드시 필요합니다.
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