전세보증금 지키는 방법 3가지인 전세권, 전세보증보험, 확정일자 차이는 어떻게 되고, 전세 vs 반전세 차이는 무엇일까요?.
전세 계약 체결 후 부동산 가격 하락, 전세사기나 건물주의 여러 가지 사유로 전세금을 제 때에 받지 못하는 경우가 많습니다.
그러한 만일의 불행한 사태에 대비하기 위해서 세입자는 다음의 방법들을 이용해서 전세금 안전하게 지키도록 해야 합니다.
1. 전세권 vs 전세보증보험 vs 확정일자 차이
전세금을 안전하게 지키고 원하는 날짜에 돌려받기 위한 방법에는 다음의 3가지가 있고, 각각의 장단점들도 있습니다.
1) 전세권 설정
전세금은 일정 기간 동안 건물이나 집을 임대하고 일정 금액을 지불하는 것을 말하고, 전세금 반환을 담보하기 위해 전세권 설정이 필요합니다.
전세권 설정은 등기부등본에 기재하여 전세금 반환을 안전하게 하는 방법입니다. 전세권 설정에는 설정계약과 등기가 필요하고, 설정권자는 전세금 반환을 담보하기 위한 목적물 경매권과 우선변제권이 인정됩니다.
전세권 설정자(집주인, 임대인)가 전세금 반환을 지체하거나 거부하는 경우에는 전세권 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다. 이러한 방법으로 세입자의 권리를 보호할 수 있습니다.
하지만 전세권 설정은 임대인에게는 불리하기 때문에 임대인이 동의하지 않는 경우가 많습니다. 또한 반드시 임대인의 동의가 있어야만 절차 진행이 가능하고, 복잡한 절차와 비용이 발생하게 됩니다.
(1) 전세권 설정비용
전세권 설정을 위해서는 등록세, 지방교육세, 등록 수수료, 법무사 수수료 등의 비용이 발생하며, 이러한 비용은 세입자(임차인)가 부담해야 합니다.
전세권 설정비용은 목적물인 전세금에 따라 다르며, 등록세는 전세보증금의 0.2%, 지방교육세는 등록세의 20%가 부과됩니다. 등록 수수료는 부동산당 1만원에서 1만5천원 정도이며, 법무사 수수료는 20만원에서 30만원 정도입니다.
이것은 보증금을 안전하게 지키는 방법 중 하나이지만, 비용이 발생하므로 전문가 도움을 받아서 하는 것이 좋습니다.
또한, 전세금 반환을 담보하기 위한 목적물 경매권과 우선변제권도 인정되므로, 이러한 권리를 이용하여 보증금을 안전하게 지키는 것도 중요합니다.
(2) 집주인 동의 필수?!!
해당 내용을 등기부등본에 기록하고 외부적으로 공시하는 것이기 때문에 반드시 집주인(건물주) 동의가 필요합니다.
집주인이 전세권 설정에 동의하지 않으면 설정이 불가능하며, 추가 대출이나 담보 등을 받을 때에 설정이 되어 있으면 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
따라서 집주인에게는 불리하지만, 세입자는 집주인의 과도한 대출 등을 예방하는 효과가 있기 때문에 전세금을 안전하게 지키는 방법이기도 합니다.
2) 전세보증보험
전세금보장보험은 깡통전세로 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 전세금을 안전하게 돌려받기 위해 만들어진 보험 상품입니다.
이 상품은 전세 만기 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보험사가 전세 보증금을 대신 돌려주는 방식입니다.
그리고 집주인에 대한 전세금은 보증보험회사에서 대신 청구권을 행사합니다. 즉 세입자에게 선지불하고, 집주인에게 청구권 행사하는 것입니다.
원하는 시기에 가장 안전하고 확실하게 돌려 받을 수 있는 방식이지만 수수료가 발생하는 것이 최고 단점입니다. 3가지 방법 중에서 가장 확실하고 안전한 방법입니다.
현재 시행 중인 전세금보장보험은 국토교통부를 통한 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증보험의 ‘전세금신용보장보험’가가 있습니다.
본 상품은 아파트와 연립, 다세대주택, 단독 주택과 다가구 주택 및 주거용 오피스텔만 가입할 수 있으며, SGI서울보증보험은 상가도 전세금보장보험에 가입할 수 있습니다.
(1) 대한주택보증 vs SGI서울보증보험 가입조건
대한주택보증은 수도권은 3억이하, 수도권 이외 지역은 2억 원 이하로 제한하고 있습니다. 신청 가능 기간은 2년 이상의 전세계약에 대해 전세계약서 상의 잔금지급일과 입주일 중 늦은 날부터 1년 이내입니다.
가입은 전국에 소재하는 주거용 부동산이면 가능하고, 불법, 위법 등의 건축물에 대해서는 가입이 제한 될 수 있기 때문에 가입 전에 상담이 필요합니다.
SGI서울보증보험은 임대차 계약 기간이 1년 이상의 경우는 개시일로부터 10개월, 임대차 계약 기간이 1년일 경우는 5개월 이내로 제한하고 있습니다.
SGI서울보증보험은 전세금 반환을 위한 전세금보장보험으로, 상가도 가입 가능하며, 전세금 반환을 위한 보증금 대출 등에도 활용할 수 있습니다.
(2) 최대 보증한도 차이
대한주택보증과 SGI서울보증보험은 보증 한도도 차이가 있습니다.
대한주택보증의 경우 주택 유형에 따라 주택가격의 90~75% 이내에서 선순위채권 등을 차감한 금액이 보증 한도가 됩니다.
SGI서울보증보험은 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 집값의 100%를 넘어서는 안 됩니다. 그리고 선순위 설정 최고액 역시 집값의 50%를 넘지 않아야 합니다.
주택 유형에 따라 보증 한도가 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 아파트의 경우 보증금의 100%까지 보장이 가능하고, 단독주택이나 다가구 주택은 80%, 연립주택이나 다세대주택은 70%까지 보장이 가능합니다.
3) 확정일자
확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주는 것을 말합니다. 임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖추기 위한 제도입니다.
별도 비용이 발생하지 않고 절차가 간단하기 때문에 소액임차인들이 이용하기 좋은 방법입니다.
전세 계약을 체결했음에도 불구하고 그 계약서를 기준으로 확정 일자를 받지 않으면 법적 대항력은 없습니다. 그래서 경매나 공매 등으로 소유권이 이전 될 때에 임대 보증금에 대한 권리를 보호 받지 못할 수 있습니다.
(1) 확정일자 받는법
확정일자를 받는 방법은 간단합니다. 신분증과 임대차계약서를 준비해서 주소지 읍,면,동사무소를 방문해서 신청하면 됩니다. 혹은 법원이나 등기소에서 신청할 수도 있습니다.
읍,면,동사무소나 등기소 방문이 시간적 여건이 되지 않는다면 인터넷을 이용해서 확정일자 받을 수도 있습니다.
인터넷을 이용할 때에는 공동인증서가 반드시 필요하고, 정부24나 대법원인터넷 등기소를 이용하여 신청할 수 있습니다.
(2) 확정일자 구비서류
확정일자를 받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 전입이라는 조건을 동시에 충족시켜야 합니다. 이런 조건이 구비 된 상태에서 받을 수 있습니다.
또한 전입신고와 동시에 받을 수도 있기 때문에 시간적 여유가 없는 사람들은 이런 방법을 이용해도 됩니다.
2. 전세 vs 반전세 차이
한국에만 있는 특이한 부동산 제도가 많습니다. 그 중에 하나가 반전세이고, 전세와 차이점, 장단점이 있기 때문에 제대로 아는 것이 중요합니다.
1) 전세
전세는 집주인이 보증금을 받고 일정 기간 동안 월세를 받지 않는 방식으로, 집주인은 보증금으로 다른 투자를 하거나 사용할 수 있는 것이 장점입니다. 세입자는 매달 월세가 발생하지 않고 보증금을 돌려받는 것이 장점입니다.
하지만 계약 기간 동안 거주 이동의 제한이 있고, 집값과 전세금 차이가 적어지거나 더 낮아질 경우 집주인은 불리한 단점이 있습니다.
계약 만료 시 다음 세입자에게 전세금을 더 많이 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 전세금은 계약 당사자 간 협의에 의해 결정되며, 일반적으로 부동산 시세와 해당 부동산의 상태 등을 고려해 결정됩니다.
2) 반전세
반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 전세 보증금과 월세를 지속적으로 지출해야 하는 특징을 모두 갖고 있는 부동산 임대 방식입니다.
보증금을 먼저 내고 일정 기간 동안 해당 부동산을 사용할 수 있으며, 일정 기간이 끝나도 계속해서 월세를 지불해야 합니다.
반전세 장점은 전세와 마찬가지로 초기 비용 부담이 크지만, 일정 기간이 지나면서도 계속해서 월세를 지불해야 하기 때문에 장기적으로는 더 많은 비용이 들 수 있습니다.
그러나 보증금이 있기 때문에 일정 기간이 지나고 이사를 갈 경우 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 이러한 점에서 전세와 유사합니다.
반전세는 전세와 월세의 장점을 모두 취할 수 있는 중간 형태의 부동산 임대 방식입니다. 그러나 각각의 여건과 경제적 상황에 따라 결정하는 것이 좋습니다.
일시적 거주 목적이나 자금 부족 등으로 전세, 반전세를 이용할 때에는 신중해야 된다고 전문가들은 조언합니다. 전세금을 안전하게 지키는 방법에 대해 제대로 알고 적절한 조치를 취하는 것도 절대로 잊지 말아야 된다고 합니다.
그렇지 않으면 깡통전세, 역전세, 전세 사기 등으로 보증금을 돌려 받지 못하는 수가 있기 때문입니다.
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