부동산 경매 공매 차이 공통점은 무엇이고 주의사항은 어떻게 될까요?
대출금을 제 때에 상환하지 못하거나 카드사, 금융권 등에 과도한 채무가 있을 때에 소유하고 있는 부동산을 경매나 공매의 방법으로 처분할 수 있습니다.
하지만 두 가지는 관계법령, 진행방식, 절차 등에 있어서 많은 차이가 있습니다.
부동산 경매 공매 공통점?!!
개인적 채무나 미납 된 세금, 공과금 등이 많을 때에 채무자, 체납자의 부동산을 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 것이 공통점입니다.
참가 입찰자 중에서 가장 높은 입찰가를 부른 사람에게 낙찰되는 것이며, 낙찰금으로 미납, 체납액에 충당하게 됩니다
개인의 공적, 사적 채무에 국가가 강제적으로 개입해서 해결해 주는 것도 공통점입니다. 하지만 다음과 같이 두 가지는 많은 차이점이 있습니다
부동산 경매 공매 차이 10가지?!!
두 가지는 아래와 같은 차이점들이 있습니다
1. 근거 법령?!!
경매는 민사소송법에 따라 진행되고 공매는 국세징수법에 따라 진행됩니다.
2.원인과 진행장소?!!
경매는 개인 간의 채권, 채무에 의해서 진행되고 법원에서 하게 됩니다. 하지만 공매는 세금체납에 의해서 진행되고 한국자산관리공사(캠코, kamco)에 합니다.
그렇기 때문에 카드 대금 미납, 전세권 질권 등의 저당권, 개인간 채권 채무 등은 법원에서 경매로 하고, 국세, 지방세, 과태료 등은 공매로 합니다.
또한 개별 법령에서 국세징수법에 준용한다는 규정이 있는 경우에는 공매로 합니다. 의료보험, 국민연금 등 4대보험 미납인 경우에도 국세징수법을 준용하기 때문에 강제징수 할 때에는 공매로 합니다
3. 입찰과 보증금은?!!
경매는 현장 입찰이기 때문에 지정 된 날짜에 지정된 장소에 반드시 나가야 하는 불편함이 있습니다. 대리인에 의해서도 가능합니다
공매는 온비드라는 사이트를 이용한 인터넷 입찰방식입니다. 그렇기 때문에 시간과 장소에 대한 제한 없어서 편리합니다. 하지만 두 가지 모두 입찰가액의 10% 보증금을 납입해야 하는 것은 공통점입니다
▶경매 공매 차이점 한 방에 해결하기!!장단점과 타경 뜻?!!
4.유찰되면?!!
경매는 유찰 될 때마다 가격이 떨어지는 비율인 저감율을 법원에서 자율적으로 정할 수 있습니다. 보통의 경우에 최저입찰가가 20~30%씩 줄어들게 됩니다.
하지만 공매는 유찰할 때마다 10%씩 줄어들지만 최초 대비 50%이하로 줄어들지는 않습니다.
5. 재 입찰은?!!
경매 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았다면 동일 물건에 대해서 재입찰 할 수 없습니다. 하지만 공매는 재입찰과 가격 수정도 가능합니다.
경쟁자가 없음에도 불구하고 낙찰을 위해서 터무니 없이 높은 가격을 제시한 경우에는 정정해서 재입찰 할 수 있습니다.
6.항고?!!이의 신청?!!
경매는 법원에서 진행하는 것이기 때문에 당연히 항고를 할 수도 있고 이의도 제기할 수 있습니다. 하지만 공매는 법원이 아니기 때문에 항고 방식이 없습니다
7. 잔금 납부는?!!
경매는 잔금을 일시불로 납부해야 하기 때문에 목돈이 있거나 다른 곳에서 자금 융통이 가능해야 합니다. 매각허가 결정일로부터 1개월 이내에 완납해야 합니다.
잔금이 부족한 경우에는 카드 등을 이용한 분할납부나 해당 물건을 이용한 담보대출도 가능합니다.
공매는 분할납부가 가능하기 때문에 목돈이 없어도 됩니다. 낙찰금액이 1천만원 이상인 경우는 최대 5년동안 분할 납부도 가능합니다. 또한 선납하는 경우에는 이자도 감면 받을 수 있습니다.
8. 낙찰자 명의변경?!!불이익은?!!
경매는 낙찰자로 지정되면 부득이한 사유가 있다고 하더라도 낙찰자 변경이 불가능합니다. 낙찰 할 여건이 되지 않으면 포기해야 합니다.
이 때에 다음 순위의 낙찰자에게 자동으로 넘어갑니다. 하지만 불가피한 사유로 낙찰 포기한다고 하더라도 보증금은 돌려 받을 수 없습니다.
공매는 납부할 여력이 되지 않으면 제3자로 명의변경이 가능합니다. 하지만 낙찰후 매각허가 결정서를 받으면 사실상 잔금을 납부하지 않았다고 하더라도 공매 취소는 불가능합니다.
9. 물건 점유와 선점 시기는?!!
경매는 잔금까지 납부해야 물건을 점유하고 권리 행사 할 수 있습니다. 하지만 공매는 선납하는 경우에는 낙찰금의 1/3만 납부해도 물건 점유 할 수 있고 입주할 수도 있습니다.
소유권이 완전히 이전되지 않았다고 하더라도 말입니다.
10. 장점 단점?!!
경매는 해당 물건이 많고 공매에 비해서 가격이 상대적으로 저렴한 편입니다. 가압류, 가처분, 확정일자 등과 같이 복잡하고 어려운 용어와 내용들이 많기 때문에 권리분석이 복잡하고 까다롭습니다
또한 낙찰되었다고 하더라도 세입자가 제 때에 비워주지 않으면 스스로 해결해야 합니다. 직접 담판을 짓거나 명도소송 등의 방법으로 해결해야 하는 것이 단점입니다.
입찰 방법이나 대금 납부 조건 등이 까다로운 것도 단점입니다.
하지만 물량이 많기 때문에 제대로 된 권리분석을 한다면 좋은 물건을 저렴한 가격으로 낙찰 받을 수 있는 것이 장점입니다.
공매는 세금이나 준조세 체납에 한정되기 때문에 물건이 적습니다. 그리고 권리분석도 쉽고 입찰도 편리합니다. 그래서 초보자가 하기 쉬운 것입니다
낙찰금에 대해서는 장기 할부, 선납 감액 등의 조건들이 많기 때문에 목돈이 없어도 입찰 참여 할 수 있는 것이 장점입니다
또한 명도책임은 자산관리공사에서 대행하기 때문에 입주나 이사 할 때에 복잡한 문제가 생기지 않는 것이 장점입니다.
그러나 적은 물량에 비해서 많은 입찰자들 때문에 경매보다 일반적으로 비싸게 낙찰 될 수 있는 것이 단점입니다. 그외에도 많은 차이점들이 있습니다
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경매 공매 동시 진행 된다면?!!
두 가지는 위와 같이 관련법이나 내용이 다릅니다. 그래서 상호 불간섭의 원칙이 적용되기 때문에 경매와 공매가 동시에 진행 될 수 있습니다.
해당 부동산이 경매 요건과 공매 요건을 동시에 충족시킬 수 있고 채권자들의 요건에 맞게 각각 진행할 수 있기 때문입니다. 한국자산관리공사 홈페이지에서도 “경공매 동시진행”으로 검색할 수도 있습니다.
두 가지가 동시에 진행되고 두 가지 모두 낙찰된 경우에는 선착순에 따르게 됩니다. 즉 두 가지 중에서 낙찰금을 먼저 납부한 사람에게 취득에 대한 우선권이 주어집니다.
재테크의 수단으로 경매, 공매를 하는 사람들이 많습니다. 하지만 적절한 낙찰 못지 않게 중요한 것이 제대로 된 물건 분석입니다
그렇지 않으면 비싸게 낙찰 받거나 낙찰 된 후에도 골치 아픈 문제들이 많이 생길 수 있기 때문입니다.
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