계약금 가계약금 반환 받는 방법 3가지는 무엇이고 배액배상과 파기하면 어떻게 될까요?!!
부동산 계약 체결 후에 여러 가지 사유로 본 계약으로 이어지지 않는 경우가 많습니다. 이 때에 발생하는 문제중 하나가 이미 지급한 가계약금 계약금 반환 문제입니다.
그래서 계약성립 조건과 반환에 대해 제대로 알아 보겠습니다.
1. 가계약금 뜻
부동산을 구매하거나 임대할 때 당사자 간에 거래의 진정성과 결정성을 확보하기 위해 사용되는 것이 가계약금입니다. 본 계약 체결 전에 주고 받는 것으로 계약이 성립되었음을 의미합니다.
하지만, 가계약금이라는 용어는 법률적으로 명확히 정의되어 있지 않습니다. 민법에서는 ‘매매의 예약’과 유사한 개념으로 설명됩니다. 하지만 부동산 거래 실무에서는 많이 사용되고 있습니다.
즉, 매매계약이 최종적으로 완료되기 전에 일정 부분 합의에 이르렀을 때 거래를 위한 의지를 보이는 금전적 거래입니다.
2. 가계약금 얼마?!!배액 배상?!!
가계약금은 얼마나 지불해야 하는지?에 대한 명문 규정은 없습니다. 따라서 서로 간에 합의를 통해서 얼마든지 조정할 수 있습니다.
그러나 일반적으로 가계약금은 계약금의10%, 본 계약금의 1%정도입니다. 그리고 양수인(매수인), 임차인이 파기하는 경우에는 돌려 받지 못하는 것이 일반적입니다.
반대로 양도인(매도인), 임대인이 파기하는 경우에는 배액배상해야 하는 것이 일반적입니다.
3. 가계약금 법적 효력과 반환
가계약을 통해 매매 계약이 성립되었다고 볼 수 있는지? 여부는 가계약 내용에 따라 다릅니다.
대법원은 가계약 효력에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다
매매의 본질적 사항, 예를 들어 매매 대금, 매매 목적물, 중도금 지급 방식 등에 대해 구체적인 합의가 있었다면 가계약만으로도 계약이 성립된 것으로 볼 수 있다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).
가계약 당시 매매 계약의 핵심적인 사항들에 대해 당사자 간 명확한 합의가 있었는지? 여부가 중요한 판단 기준이 된다는 것입니다.
4. 가계약금과 본계약
2018년 대구지법 서부지원은 가계약에 대해 다음과 같이 판시하였습니다.
“매수인이 본계약 체결을 포기한 경우에는 가계약금을 반환받을 수 없다……”
이러한 판결은 가계약금이 매도인에게 일방적인 계약 체결 요구권을 부여함으로써 생기는 법적 지위의 불안정성에 대한 일종의 보상으로 해석될 수 있습니다.
그러나, 2022년9월29일 대법원은 가계약금에 대해 새로운 판결을 내렸습니다
“가계약금을 해약금으로 간주하기 위해서는 명확한 약정이 필요하다……”
즉, 가계약금을 해약금으로 인정받기 위해서는 일정한 조건들을 충족시켜야 한다고 판시한 것입니다.
약정 내용, 계약이 이루어지는 배경, 당사자 목적 및 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다.
따라서, 해약금으로 명시적 약정 없이 가계약금을 지급받았다면 매수인이 계약을 포기해도 매도인은 가계약금을 반환해야 합니다.
이 판결은 부동산 거래 시 가계약금과 관련된 조항을 더욱 명확히 하여 거래 투명성을 높이고 당사자 간 분쟁 가능성을 최소화하였습니다.
따라서 부동산을 매매나 임대차 계약을 체결할 때는 가계약금 지급 및 반환 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
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5. 가계약금 돌려 받으려면?!!
불가피한 사정으로 매수인, 양수인이나 임차인이 계약을 파기하는 경우에는 원칙적으로 돌려 받을 수 없습니다.
매수인, 양수인이나 임차인 귀책사유이기 때문입니다. 그럴 때에는 가계약금이나 계약금 반환을 포기해야 합니다.
하지만 계약파기가 이루어진다고 해도 계약금 가계약금 반환 받기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다
1) 물건 상태 변경
거래하는 물건에 대한 하자나 이상 발견에 따라 계약 파기하는 경우에는 돌려 받을 수 있습니다. 가계약 당시 물건과 본 계약 체결 시 물건이 다른 경우에도 돌려 받을 수 있습니다.
가계약 당시에 약속했던 시설이나 옵션이 제거되었거나 설치되지 않은 경우에도 파기할 수 있습니다.
2) 물건 중대 하자
계약을 지속할 수 없을 정도의 중대한 하자가 발견된 경우에도 파기할 수 있습니다. 매도인, 양도인이나 임대인은 건물 하자에 대한 고지의무가 있습니다.
따라서 건물 하자나 문제점을 고지하지 않는 것은 명백한 위법이기 때문에 파기할 수 있습니다.
1) 물건 상태 변경이나 2) 건물 중대 하자는 매도인, 양수인이나 임차인이 파기한다고 해도 돌려 받을 수 있습니다. 계약 파기는 매수인, 양수인이나 임대인이 하지만 법령이나 고지의무 위반은 매도인, 양도인이나 임대인이 하였기 때문입니다
2) 특약사항
가계약금이나 계약금을 지불하거나 계약서 작성할 때에 특약사항으로 남기는 것입니다. 다음과 같은 내용을 참고해서 특약으로 기록하면 됩니다
“매매나 임대차 본계약을 체결할 싯점에 대출 실행이 불가능하면 본계약을 체결하지 않는다. 이 때에 가계약금 계약금 반환하기도 한다….”
3) 매도인 양도인 임대인이 파기
매도인 임대인이나 양도인이 계약을 파기하는 것입니다. 이런 경우에는 민법 규정에 따라 당연히 돌려 받을 수 있습니다.
하지만 이런 조건에 해당되지 않더라도 돌려 받는 경우도 있습니다. 마음씨 좋은 매도인, 양도인이나 임대인을 만나면 돌려 주는 수도 있기 때문입니다.
부동산 계약은 늘 신중해야 합니다. 많은 금액이 투자 될 뿐만 아니라 여러 가지 사유로 계약이 파기되면 가계약금 반환을 둘려 싼 분쟁이 심할 수 있기 때문입니다.
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