전대차계약 불법 합법 기준은 무엇이고 집주인 동의와 계약서 작성할 때 주의사항은 무엇일까요?
전세를 살다가 이사를 가거나 타인의 전세를 이용해서 사업을 할 때 전대차계약을 하게 됩니다. 하지만 이 계약은 집주인과 직접 계약하는 것이 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보고 해야 합니다.
그렇지 않으면 임대인, 임차인, 전차인 모두에게 불편한 일들이 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 전대차에 대한 모든 것과 사업자등록에 대해서 알아보겠습니다
1. 전대차계약 뜻?
전대차계약은 세입자가 임대차계약을 맺은 건물을 다른 세입자에게 전대하는 계약을 말합니다.
즉, 전세계약이나 월세계약을 맺은 세입자가 임대차계약 기간 중에 건물을 다른 세입자에게 전대하는 것으로 최초 계약할 때에는 임차인의 입장이었으나 전대차계약을 작성할 때는 임대인(전대인)의 지위에 서게 됩니다
이때 전대인은 전차인과 전대차계약을 체결하게 되며, 전차인은 전대인과의 임대차계약을 유지하면서 전대인이 전대한 건물을 사용할 수 있습니다.
2. 전대차계약 필요한 이유?!!전대차계약 불법?!!
전대차계약은 다음과 같은 경우에 주로 이용되고 많이 이용되는 방식입니다
- 전세계약이나 월세계약 기간 중에 세입자가 이사를 가야 할 경우, 잔여 기간 동안 남은 임대료를 지불해야 하는 문제가 있습니다. 이때 전대차계약을 체결하면 전대인이 잔여 기간 동안 임대료를 대신 지불하게 되어 세입자는 추가적인 비용 부담 없이 이사를 갈 수 있습니다.
- 전세계약이나 월세계약 기간 중에 세입자가 부도나 폐업 등의 이유로 건물을 비워야 할 경우, 잔여 기간 동안 건물을 빈 상태로 두어야 하는 문제가 있습니다. 이때 전대차계약을 체결하면 전대인이 건물을 사용하게 되어 건물을 빈 상태로 두지 않아도 됩니다.
즉 이것은 세입자와 건물주 모두에게 유리한 계약 방식입니다. 또한 전대차계약을 체결하면 건물주와 전차인 간의 임대차계약이 유지되므로 건물주는 전차인으로부터 임대료를 계속해서 받을 수 있습니다.
3. 전대차계약의 장단점
전세계약이나 월세계약은 세입자가 건물을 사용할 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에, 세입자가 이사를 가야 할 경우에는 잔여 기간 동안 남은 임대료를 지불해야 하는 문제가 있습니다.
또한, 세입자가 부도나 폐업 등의 이유로 건물을 비워야 할 경우에는 잔여 기간 동안 건물을 빈 상태로 두어야 하는 문제가 있습니다.
그런 단점을 보완한 것이 전대차계약이며 다음과 같은 전대차계약 장점 단점들이 있습니다
1) 전대차계약 장점
- 세입자가 이사를 가야 할 경우에도 추가적 비용 부담 없이 이사를 갈 수 있음
- 건물주는 건물을 빈 상태로 두지 않아도 되어 공실 손실을 최소화할 수 있음
- 건물주와 전차인 간의 임대차계약이 유지되므로 건물주는 전차인으로부터 임대료를 계속해서 받을 수 있음
2) 전대차계약 단점
- 전대인과 전차인 간의 계약이 추가되므로, 계약서 작성 및 관리 등의 부가적인 작업이 필요함
- 전대인과 전차인 간의 관계가 복잡해질 수 있음.
- 전대인이 전대차계약을 체결할 때에는 임대인의 동의를 받아야 하므로, 임대인의 의사에 따라 전대차계약이 체결되지 않을 수 있음
4. 전대차계약 체결시 주의사항!!집주인 동의 없으면?!!
1) 건물주(집주인) 동의 필수
건물주 동의서는 전대인과 건물주 간에 작성되며, 건물주의 동의를 받았다는 사실을 입증할 수 있는 문서입니다.
건물주 동의서는 전대인이 작성하여 건물주에게 제출하면 됩니다. 건물주 동의서는 전대인과 건물주 간에 작성되는 문서이므로, 양식이나 작성 방법은 일정하지 않습니다.
따라서, 전대인은 건물주 동의서를 작성할 때에는 건물주와 상의하여 작성하는 것이 좋습니다.
2)동의 없이 전대차계약 체결 하면?!!
건물주 동의 없이 전대차계약을 체결하면, 전대인이 책임을 지게 되고 건물주는 전대차계약이 무효임을 주장할 수 있습니다.
이 경우 전대인은 건물주에게 손해배상을 해야 할 수도 있습니다. 그런 경우는 전대차계약 불법 등으로 인한 복잡한 문제가 생길 수 있습니다
3) 전대차계약서 작성시 주의사항
전대차계약을 체결할 때에는 임대차계약서를 첨부하는 것이 좋습니다. 임대차계약서를 첨부하면, 전대인과 전차인 간의 계약 내용이 명확해지므로, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대차계약서를 첨부할 때에는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 전대차계약이 체결되었음을 명시해야 함
- 전대인과 전차인 간의 계약 내용이 명확하게 기재되어야 함
- 전대인과 전차인 간의 계약 기간이 명확하게 기재되어야 함
- 임대차계약서에는 전대인과 전차인 간의 계약 내용이 전대차계약서와 일치해야 함
5. 전대차계약서 작성 방법
1) 전대차계약서 작성 방법과 양식
전대차계약서의 양식은 일정하지 않으며, 계약 당사자 간에 합의된 내용을 포함하면 됩니다. 따라서, 전대차계약서를 작성할 때에는 계약 당사자 간에 상의하여 작성하는 것이 좋습니다.
전대차계약서는 전대인과 전차인 간에 체결되는 계약서로, 건물이나 부동산 등의 임대차계약을 전대하는 경우에 사용됩니다. 전대차계약서는 일반적으로 다음과 같은 내용을 포함합니다.
- 계약 당사자의 성명, 주소, 연락처 등의 정보
- 임대물건의 위치, 면적, 구조 등의 정보
- 임대료, 보증금, 계약 기간 등의 조건
- 계약 종료 시 반환 조건 등의 내용
2. 전대차계약서 작성 시 주의사항
전대차계약서를 작성할 때에는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 계약 내용이 명확하게 기재되어야 함
- 계약 당사자의 정보가 정확하게 기재되어야 함
- 계약 기간이 명확하게 기재되어야 함
- 계약 종료 시 반환 조건이 명확하게 기재되어야 함
- 계약 당사자 간에 합의된 내용이 모두 포함해야 함
- 계약 당사자 모두가 서명하고 날인해야 함
- 계약서 작성 전에 전대인과 전차인이 계약 내용을 충분히 검토하고 이해해야 함. 또한, 전대차계약서 작성 전에 건물주의 동의서를 받아야 하는 경우에는 건물주와 상의하여 작성해야 함.
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6. 임대차계약 없이 사업자등록 가능 vs 불가능한 업종
1) 임대차계약 없이 사업자 등록 가능 업종
전자상거래업, 통신판매업과 같은 업종은 임대차계약 없이 사업자 등록이 가능하고 다음과 같은 업종들이 있습니다
- 전자상거래업
- 통신판매업. 인터넷 쇼핑몰
- 작가, 통번역
- 소프트웨어 개발
- 경영컨설팅
- 유튜브 크리에이터
- 프리랜서
- 전통시장 고정가판 영업장
- 노점 포장마차
- 특기 과외선생님
- 기타 별도 설비, 사업장이 없어도 가능한 업종
- 자택에서 사업이 가능한 것으로 지정된 것 등
2) 임대차계약없이 사업자등록 불가능 업종
일반적인 상가나 사무실 등의 임대차계약이 필요한 업종은 임대차계약서를 첨부하여 사업자 등록을 해야 합니다. 음식점업, 제조업, 건설업 등과 같이 대부분의 업종이 해당됩니다.
구체적이고 상세한 것은 개별적인 내용에 따라 다르기 때문에 자세한 것은 국세청에 문의하면 됩니다
7. 전대차계약과 관련된 FAQ
1) 전대차계약서를 체결할 때 보증금 처리는?
전대인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 전차권도 종료될 수 있으므로 전대인의 보증금 반환 의무 및 손해배상의무를 규정합니다.
2) 전대차계약서가 불법이면 불이익은?
전대차계약서가 불법이면 전대차권이 인정되지 않으므로, 전대차인은 임대인과 직접 계약을 체결해야 합니다.
3) 전대차계약서를 체결할 때 필수적 절차?
전대차라도 계약을 체결해야 한다면 임대인으로부터 전대차에 관한 동의를 받았다는 입증할 수 있는 전대차동의서 또는 전대차확인서를 받아두는 것이 좋습니다.
4) 전대차계약서를 체결시 주의사항?!!
전대차계약서에는 임대인, 전대인, 전차인, 전대차인의 성명, 주소, 전화번호, 차량 등록번호, 차종, 차량용도, 임대료, 보증금, 계약기간, 계약종료시 반환조건 등이 명시되어야 합니다.
임대인 임차인 전차인 모두에게 유리한 방식이지만, 제대로 알지 못하고 계약서 작성하면 전대차계약 불법 문제로 소송 등으로 이어질 수 있기 때문에 조심해야 합니다.
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