전대차 사업자등록 가능하기 위한 조건은 어떻게 되고 건물주 임대인 동의가 필수인 이유는 무엇일까요?
임대 기간을 채우지 못하고 이사를 가야 하거나 폐업을 하는 수가 있습니다. 또한 관리비 등을 줄이기 위한 방법으로 사무실 세어를 하는 경우도 있습니다.
그런 경우에 임대인, 임차인 모두에게 유리한 제도가 전대차 계약입니다. 하지만 전대차 계약의 방법으로 사업자 등록을 할 때에는 주의할 일들이 많습니다.
전대차 묵시적 동의?!!건물주 동의 방법?!!
전대차 계약을 체결할 때에 집주인 건물주 동의는 필수입니다. 집주인 건물주 동의를 얻지 않는 상태에서 체결한 전대차 계약은 불법에 해당 될 수 있기 때문입니다.
법적 근거가 되는 것은 민법제629조, 제630조이며 다음과 같이 규정하고 있습니다.
“민법제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다!”
“민법제630조(전대의 효과) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인인 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다”
따라서 세입자(B)가 새로운 세입자인 전차인(C)와 전대차 계약을 체결할 때에는 집주인 건물주 동의는 반드시 받아야 합니다.
동의는 반드시 명시적 방법으로 해야만 하는 것은 아닙니다. 카톡, 문자, 메일 등과 같이 형식에 제한이 없습니다. 심지어는 구두나 묵시적 동의로도 가능합니다.
임대인과 임대차계약서에 특약사항으로 “전대차 가능합니다(?)”라는 문구 정도만 표시되어 있는 경우도 상관없습니다.
하지만 차후에 발생할 지 모르는 분쟁을 최소화하기 위해서는 문서나 문자, 카톡, 메일 등과 같은 증거 자료 확보가 가능한 것이 좋습니다.
가장 확실한 방법은 전대 동의서를 작성하는 것입니다. 전대 동의서는 법적 서식이 아니기 때문에 인터넷 등의 서식을 이용하면 됩니다.
전대 동의서에는 임대물건, 임대인, 전대인, 전차인의 성명, 주민번호, 주소, 연락처 등의 인적 사항을 적고 서명날인하면 됩니다.
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전대차 사업자등록 가능 vs 불가능?!!필수 조건은?!!
매달 고정적으로 발생하는 사무실 운영비, 관리비를 줄이기 위해서 전대차 계약을 체결하는 수가 있습니다. 혹은 고정적인 지출을 줄이기 위해서 공유 오피스, 사무실 세어 등도 많이 합니다.
전대차는 동일한 장소에 두 사람(법인)이상의 세입자가 존재하는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 전대차 계약의 방법으로 사업자등록을 할 때에는 각별히 주의해야 합니다.
그렇지 않으면 사업자 등록이 불가능 할 수 있기 때문입니다. 전대차 사업자등록이 가능하기 위해서는 다음의 조건들을 모두 충족시켜야 합니다
1. 건물주 동의?!!방법은?!!
전대차 계약에 대한 건물주 동의가 있어야 합니다. 건물주 동의가 없는 상태에서 체결한 계약은 불법으로 간주 될 수 있기 때문입니다.
그리고 세무서에서 사업자등록을 해 줄 때에 필요 서류이기 때문에 반려 될 수 있습니다. 그런 경우에 발생할 수 있는 문제와 피해들에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
해당 물건에 대한 담보책임, 손해배상 책임, 임대차 계약 해지, 원상 복구 의무, 귄리금 보장 불가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
계약 자체가 불법이나 위법이기 때문에 그 이후에 생긴 일에 대한 권리보장은 어렵기 때문입니다.
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2. 사업목적은 임대업 vs 전대업?!!
전대인의 사업목적에는 반드시 “전대업”으로 표시되어 있어야 합니다. 전대인의 사업목적에 “임대업”으로만 표시되어 있는 경우에는 동일한 장소에 두 개의 사업장이 존재하는 것으로 인식됩니다.
전대업이 등록되어 있지 않은 상태에서 사업자등록을 신청하면 동일 위치에 사업장이 2개이기 때문에 신규 발급이 안 됩니다. 또한 유령 법인으로 인식될 수도 있습니다.
그래서 기존의 사업자등록을 말소시켜야 한다고 안내합니다. 따라서 전대할 시점에 “전대업”으로 등록되어 있지 않으면 셀프 등기를 통해서 쉽고 간편하게 “전대업”을 추가할 수 있습니다.
하지만 전대인(B)이 임대하는 건물에 사업자 등록을 하지 않는 경우에는 상관 없습니다. 2개의 사업장이 아니기 때문입니다
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3. 사업장 구분?!!
동일한 공간에서 전대차 방법으로 사업자등록을 할 때에는 반드시 공간이 구분되어 있어야 합니다. 여기에서 말하는 구분은 파티션이나 가림막 등으로 되어 있는 경우도 포함합니다.
타인이 사용하던 사무실이나 오피스텔을 이사나 폐업 등으로 잔여 기간을 사용하는 경우에는 사업자등록에 대한 문제가 발생하지 않습니다.
하지만 공유 오피스텔, 사무실 세어 등의 방법으로 전대차를 할 경우에는 위와 같은 주의사항들을 제대로 알아야 합니다. 그렇지 않으면 전대인으로 권리를 누리지 못할 뿐만 아니라 세금 등의 불이익이 많기 때문입니다
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