전대차계약서 뜻 어떻게 되고 불법 vs 합법 기준은 무엇일까요?
타인의 집이나 사무실을 전세나 월세 계약으로 이용하다가 부득이한 사정으로 계약기간을 다 채우지 못하는 경우가 있습니다. 폐업이나 이사 등과 같은 경우로 말입니다.
그럴 때에 이용할 수 있는 것이 전대차계약입니다. 하지만 이 제도를 이용할 때에는 제대로 알고 해야 합니다. 그렇지 않으면 불법으로 간주될 뿐만 아니라 감수해야 할 불이익들이 너무 많기 때문입니다
전대차계약서 뜻?!!
전대차 계약이라는 것은 세입자가 새로운 세입자와 전세계약을 한 번 더 체결하는 것을 의미합니다. 즉 건물주A와 임대인B간에 임대차 계약이 체결되고 B가 건물을 이용하고 있다고 가정해 보겠습니다.
하지만 임대기간이 만료되기 전에 이사나 폐업, 부도 등의 사유가 발생하면 B는 임대 건물을 공실 상태로 두어야 합니다.
기간 만료 전이기 때문에 B는 A에게 보증금을 요구할 수도 없고 이사도 못 감에도 불구하고 관리비 지출만 발생합니다.
그런 피해와 부당함을 방지하기 위해서 B가 새로운 세입자 C와 전세계약을 체결하는 것을 전대차계약이라고 합니다.
이 경우에 A는 임대인의 자격을 그대로 유지하는 것이고 B는 A의 임차인일 뿐만 아니라 C의 임대인이 됩니다. C는 B의 임차인이 됩니다. 이 경우에 A를 임대인, B를 전대인, C를 전차인이라고 부릅니다.
▶전세 재계약 복비 는 어떻게 되나요?!!! 기간 만료전 이사 간다면?!!!
전대차계약 불법 vs 합법 구분 기준?!!
전대차계약 자체를 두고 불법이다!! 합법이다!!라고 단정 지을 수 없습니다. 이 제도는 임대인과 임차인의 피해를 최소화하기 위한 제도로 엄연히 존재하는 것이기 때문입니다.
이 계약의 불법 vs 합법 여부는 건물주 동의에 따라 다릅니다. 건물주가 전대차 사실에 대해서 동의를 하였다면 당연히 합법입니다.
하지만 건물주 동의를 얻지 않은 상태에서 계약을 체결했다면 불법에 해당되고 권리를 보장 받지 못할 수 있습니다.
임대인(A)와 전대인(B)간의 전세 계약서에는 임대 건물의 사용, 이용에 대한 계약만 체결되어 있습니다. 따라서 전대인(B)가 다른 사람에게 다시 임대하는 것은 당초 계약 조건을 벗어난 행위이기 때문입니다.
그래서 타인의 상가를 불법 전대해서 인테리어를 들였다고 하더라도 임대인이 “나가세요!”라고 하면 인테리어 비용 등에 대해 아무 권리도 주장할 수 없는 것입니다
법적 근거가 되는 것은 민법제629조이며 다음과 같이 규정하고 있습니다
“세입자가 임의로 자신의 임차권을 양도하거나 전대 할 수 없다!”
임대인과 전차인 관계는?!!
임대인(A)와 전차인(C)는 아무런 관계가 아닌 일반인이라고 생각하면 됩니다. A와 B간에는 임대차계약 체결 관계이고, B와 C간에 전대차계약 관계가 성립한 것이기 때문입니다
그래서 전차인(C)은 임대인(A)에게 아무 것도 요구할 수 없습니다. 자신의 임대차 권리도 임대인(A)에게 바로 주장할 수 없습니다. 필요한 사항은 본인과 계약서를 체결한 전대인(B)를 통해야 하기 때문입니다.
A가 계약을 체결한 것은 B이고, A는 B가 C와 계약을 체결하도록 동의해 준 것 밖에 없기 때문입니다.
▶깡통전세 피하는법 6가지와 보증보험 깡통전세 간편검색서비스란?!!
전대차 동의?!!묵시적 동의는?!!
이 계약에 대한 동의서는 전대인(B)이 받아주어야 할 의무가 있습니다. 전대인(B)이 건물주(A)의 동의을 얻지 못한 상태에서 체결한 전대차 계약은 타인의 물건을 허락 없이 임대한 것입니다.
그래서 이것으로 인한 문제 발생시 전차인(C)에게 담보 책임을 부담하게 됩니다. 또한 전대인(B)에게 전대차계약을 해제하고 손해배상도 청구할 수 있습니다.
임대인(A)도 전대인(B)에게 계약 해지할 수도 있습니다.
건물주 동의에 대한 특별한 서식이 있는 것은 아닙니다. 당초 계약서 작성할 때에 특약 사항으로 남겨도 됩니다. 또한 카톡, 문자 등으로 동의에 대한 의사표시를 남겨도 됩니다.
대법원 판례에 의하면 전대차 묵시적 동의도 가능하다고 인정하고 있습니다. 하지만 묵시적으로 하거나 구두로 하는 것은 좋은 방법이 아니랍니다.
서로 간의 기억이 다를 수 있을 뿐만 아니라 나중에 “모르쇠”로 일관하는 경우에는 입증하기가 곤란하기 때문입니다.
그런 일들이 발생하면 소송 등의 복잡한 일들이 생길 수 있기 때문에 반드시 증거자료를 확보하는 것이 가장 좋다고 합니다
전대차 전입신고하면?!!
임대인(A)의 동의를 얻어서 체결 된 계약은 합법이기 때문에 전입 신고 할 수 있습니다. 이 계약을 체결하고 14일 이내에 전입신고도 할 수 있도록 되어 있습니다.
이런 경우에 전입신고는 필수입니다. 그래야만 전대차계약을 체결한 전대인(B)의 권리를 그대로 승계하기 때문입니다.
또한 대항력이 생기면서 각종 법적 보호도 받을 수 있습니다. 또한 이 계약을 체결하고 발생한 하자에 대해서는 전차인(C)가 책임져야하기 때문에 입주할 때에 세심하게 확인해야 합니다.
신고할 때에는 전대차 계약서와 신분증을 준비하면 됩니다
▶전세보증보험 가입의무화?!!위반하면 과태료 형사처벌도 가능하다!!
전대차계약서 작성법?!!
전대차가 발생할 것이 예상되는 경우에는 당초 계약서 작성할 때에 특약 사항으로 남겨두는 것이 좋습니다. 최초 계약서 작성할 때에 건물주 양해를 구해서 특약 사항으로 남겨두면 됩니다.
임대료, 임대차 기간이나 조건 등에는 아무 변동 사항이 없는 것이기 때문에 “전대차계약 가능하다!(?)”라는 문구 정도만 삽입해도 됩니다
하지만 임대 기간 중에 발생한 갑작스러운 일들로 계약서 작성해야 하는 경우에는 “전대차동의서“를 작성하는 것이 좋습니다.
계약서에는 임대 물건, 임대인, 임차인, 전차인의 성명, 주민(법인)번호, 주소를 적고 서명 날인하면 됩니다. 그리고 해당 일자도 표시하는 것이 서로 간에 불미스러운 일을 예방하는데 좋습니다.
전차인(C)의 건물이나 시설물 파손 등에 대한 문제를 예방하기 위해서 손배해상 내용을 적어두는 것도 좋습니다. 또한 계약기간은 현 임대차 계약기간을 넘길 수 없다는 것도 같이 알아두어야 합니다.
전대차계약을 체결할 때에 제대로 알고 대처해야만 피해보는 일이 없습니다. 그렇지 않으면 소액임차권보호, 보증금 등에서 불이익을 초래할 수 있기 때문입니다
▶가상세계 메타버스 뜻?!!metaverse 장점 vs 단점 부작용은?!!
▶전세 가계약금 돌려받기 이렇게 해라?!!가계약 취소 해야 된다면?!!
▶월세 보증금 안 줄때 전세 보증금 반환 거부할 때?!!
▶허그 전세보증보험 집주인 동의 통보는 필수?!!가입비용과 계산방법은?!!