업무용 오피스텔 전입신고 실거주하고 사업자등록증하면 어떻게 되고 주거용 오피스텔과 차이점은 무엇일까요?
1인 가구와 인터넷 통신의 발달로 무점포 사업이 증가함에 따라 업무용 오피스텔의 인기도 높아지고 있습니다. 또한 임대 수입을 목적으로 하는 주거용 오피스텔도 인기가 많습니다.
하지만 두 가지는 용도 뿐만 아니라 세제 혜택 등에도 많은 차이가 있습니다.
두 가지의 차이점에 대해서 제대로 알지 못하고 다른 용도로 사용하면 과태료 뿐만 아니라 허가 취소 등의 행정처분도 받기 때문에 주의해야 합니다
주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 차이?!!
오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 업무와 주거를 함께 할 수 있는 기능을 가진 건축물을 말합니다. 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설에 해당되지만 주택법상으로는 준주택에 해당됩니다.
이것은 주된 용도와 목적에 따라서 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나누게 됩니다.
두 가지를 나누는 가장 큰 기준은 상시 주거용으로 사용하느냐? 업무용으로 사용하느냐?입니다. 또한 용도에 따라서 세금에도 많은 차이가 있습니다.
그렇기 때문에 주거용 오피스텔은 주거용으로만 사용해야 되고, 그 용도에 맞는 시설을 갖추어야 합니다. 주민전입 신고 뿐만 아니라 주방, 욕실, 화장실, 룸 등의 시설이 구비되어 있으면서 주거용으로 사용해야 합니다.
그래야만 임대차보호법의 적용을 받으면서 임차인의 권리를 지킬 수 있기 때문입니다.
하지만 업무용 오피스텔은 이런 시설이 되어 있으면 안 되고, 구비되어 있다면 불법에 해당됩니다. 또한 주거용과 업무용에 대한 취득세, 재산세, 양도소득세 등도 차이가 많습니다.
주거용 오피스텔이 재산세 측면에서는 유리합니다. 하지만 부가가치세 환급 혜택은 사무용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다. 그러나 취득 당시의 취득세율이 4.6%라는 것은 공통점입니다.
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업무용 오피스텔 전입신고 조심해야 하는 이유?!!
업무용 오피스텔은 사무실로 사용하는 것으로 업무용으로만 사용하도록 되어 있습니다. 그렇기 때문에 주거에 필요한 부대시설(욕실, 침실, 거실, 보일러 시설, 씽크대 등)이 있으면 안 됩니다.
개별히트나 라지에이터 등을 이용한 난방은 가능하지만 바닥난방도 하면 안 됩니다. 그런 것들이 구비되어 있는 경우에는 당초 허가 받은 용도대로 사용하지 않은 것으로 간주해서 이행강제금이라는 과태료가 부과됩니다.
이행강제금은 불법, 위법 건축물이나 불법 용도변경에 대해서 원상 복구될 때까지 매년 부과하는 것으로 부동산 소재지의 시,군,구청에서 합니다.
업무용 오피스텔이라고하더라도 전입신고는 할 수 있습니다. 주민등록법에 따라 본인의 주소지가 변경되었고 그것에 맞게 신고하는 것은 불법이 아니기 때문입니다.
또한 우편물 수령 등의 정확성을 기하기 위해서 신고하는 것도 불법이 아니기 때문에 임대인이 말릴 수는 없습니다.
하지만 업무용 오피스텔에 전입신고가 되어 있으면 주택으로 간주하기 때문에 임대인에게 많은 불이익이 생기게 됩니다.
국세청이나 해당 지자체에서 실사를 거쳐서 주택으로 부과한다면 주택수에 포함되어집니다. 그래서 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하거나 분양시 불이익, 종부세 등에서 중과세 적용을 받을 수 있습니다.
또한 분양시 환급받았던 부가가치세를 추징 당할 수도 있습니다. 이런 이유들 때문에 임대차계약서 작성시 특약사항으로 별도 표시하는 경우가 대부분입니다.
“해당 물건지에 전입신고는 불가하며, 전입신고로 인한 피해 발생시 임차인이 손해액 전액 배상한다!”등의 문구를 삽입하게 됩니다.
위와 같은 불합리한 점들을 해소하고 업무용 오피스텔 세입자의 우선 변제권과 보증금을 지키기 위한 제동 장치로 “근저당권”설정을 하는 경우도 있습니다.
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업무용 오피스텔 실거주하면?!!사업자등록증은?!!
업무용 오피스텔에서 실거주도 하면 안 됩니다. 위에서 언급한 것과 마찬가지로 거주 목적이 아닌 사업상 목적이기 때문입니다.
하지만 해당 오피스텔의 불법 행위에 대한 신고가 접수되거나 불법 행위가 없는 경우라면 실거주 여부를 확인하는 것은 불가능합니다. 타인의 주거지에 함부로 들어가는 것은 불가능하기 때문입니다.
그래서 업무용으로 신고를 하고 실거주를 하면서 편법으로 사용하는 경우가 많은 것이 현실입니다.
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업무용 오피스텔 사업자등록증?!!주거용 오피스텔에서는?!!
업무용으로 사용하는 것이기 때문에 당연히 사업자등록증 주소지로 할 수 있습니다. 그리고 사업자등록증은 주거용 오피스텔에서도 할 수 있는 경우도 있습니다.
대표적인 것이 통신판매업입니다. 하지만 해당 업종에 따라 반드시 별도의 사업장이 있어야 하는 경우에는 불가능하기 때문에 자세한 것은 국세청에 문의하면 됩니다.
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주거용 오피스텔 전입신고 실거주 사업자등록증은?!!
주거용 오피스텔에서는 실거주 전전입신고가 당연히 가능합니다. 좀 더 엄격히 이야기하면 실거주 뿐만 아니라 전입신고도 해야만 합니다.
그렇지 않으면 주민등록법에 따른 과태료나 이행강제금 대상이기 때문입니다. 또한 본인의 보증금과 임차인으로서의 법적 권리를 지키고 보호받기 위해서도 반드시 해야 합니다.
아파트 세입자가 실제로 거주하지 않거나 전입신고를 하지 않으면 과태료 대상인 것과 마찬가지라고 생각하면 됩니다.
위와 같은 이유들 때문에 주거용이나 업무용 오피스텔 임대를 할 때에는 용도에 맞게 사용해야 합니다. 또한 임대차 계약서 작성시에도 현장 확인이 필수라는 것입니다.
임대인이나 공인중개사의 말에만 의존하다가 재산 피해로 이어지는 경우가 많기 때문입니다.
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