선분양 후분양 차이 장단점은 무엇이고 분양가상한제 장단점은 무엇일까요?!!
내 집마련을 위한 청약에 참가하기 위해서는 분양제도에 대해 제대로 알아야 합니다.
많은 자금이 필요할 뿐만 아니라 분양방식에 따라 부담해야 하는 자금에 많은 차이가 있기 때문입니다.
1. 선분양 후분양 차이 뜻
선분양 후분양 차이를 구분할 때 가장 중요한 것은 아파트나 주택을 시장에 내놓는 시점이 다르다는 것입니다.
1) 선분양
선분양은 아파트나 주택을 실제로 건설하기 전에 미리 분양하는 방식입니다. 건설사는 입주 예정자로부터 계약금, 중도금 등을 받아 건설 자금으로 사용합니다.
아파트나 주택이 아직 건설되기 전, 즉 계획 단계에서부터 입주자를 모집하는 방식입니다. 구매자들은 아파트의 모델하우스나 계획도를 보고 구매 결정을 내립니다.
가장 큰 장점은 초기 분양 가격이 상대적으로 낮을 수 있다는 것입니다.
하지만, 실제로 완공되기 전에 구매를 결정해야 하기 때문에 완공 후 건물 상태가 다를 수 있는 리스크를 갖고 있습니다.
2) 후분양
후분양은 아파트나 주택이 건설되는 과정 중이거나 완공된 후에 분양하는 방식입니다. 구매자는 실제 건물의 상태를 확인한 후 구매 결정을 내리게 됩니다.
구매자들은 완공된 아파트를 직접 보고 구매를 결정할 수 있으므로 선분양에 비해 건물 상태를 보다 정확하게 파악할 수 있습니다.
하지만 건설사는 건물이 완공될 때까지 자금을 전액 부담해야 하므로 이로 인한 금융적 부담이 크고 이는 분양 가격에 반영될 수 있습니다.
그래서 일반적으로 후분양이 선분양보다 가격이 높게 책정됩니다.
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2. 선분양 후분양 장단점 5가지
1) 선분양 장단점 5가지
선분양 장점은 다음과 같습니다.
- 낮은 분양가 : 아파트가 실제로 지어지기 전에 분양을 시작하므로 초기에 분양 받는 가격이 나중에 건물이 완공된 후의 가격보다 상대적으로 낮을 수 있습니다.
- 비용 효율 : 낮은 분양가로 인한 비용 절감 기회를 제공합니다.
- 시세 차익(투자기회) : 건물 완공과 주변 인프라 구축 완성으로 입주할 때가 되면 가격이 상승할 수 있습니다. 그래 서시세차익이 발생하기 때문에 좋은 투자기회가 됩니다. 오랜 기간 동안 많은 돈을 들여서 주택청약통장을 준비하는 것도 이런 이유가 가장 큽니다.
- 선택 폭 넓음 : 계획 단계에서 분양을 시작하므로 다양한 타입의 아파트 중에서 선택할 수 있는 기회가 많습니다. 나중에 건물이 완공되고 나서는 얻을 수 없는 기회입니다.계획 단계에서 다양한 선택 옵션이 가능합니다.
- 자금 확보 용이 : 건설사는 분양을 통해 초기에 자금을 확보할 수 있으므로 건설 과정에서 자금 조달에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 그래서 분양속도를 높일 수 있습니다
선분양 단점은 다음과 같습니다.
- 건물 불확실성 증가 : 건물이 완공되지 않은 상태에서 계약을 하는 것이기 때문에 실제 건물을 볼 수 없습니다. 그래서 모델하우스나 계획도만 보고 결정하게 됩니다. 완공 후 입주 할 때에 건물의 품질, 마감재, 실제 구조 등에 대한 분쟁이 많이 발생하는 주된 이유입니다.
- 공사 지연 : 여러 가지 이유로 예정된 입주 시기보다 늦어질 수 있고 구매자들에게 큰 불편을 초래할 수 있습니다. 자재 공급 지연, 건설사 자금 문제, 기타 예측하지 못한 상황 등이 발생할 수 있습니다.
- 정보 부족 : 완공된 건물과 모델하우스에 차이가 생길 수 있습니다. 실제 건물의 크기, 방향, 뷰 등이 계획했던 것과 다를 수 있습니다. 예를 들어, 계획했던 공원 뷰가 다른 건물로 가려지거나, 내부 구조가 달라질 수 있습니다.
- 금융 부담 : 중도금 대출을 받아서 수시로 내야 하는 구매자들에게 이자는 큰 부담으로 다가올 수 있습니다. 대부분의 서민들은 중도금 대출과 이자에 대한 부담으로 힘들어 합니다.
- 시장 변동성 위험 : 대부분은 분양 체결 당시보다 입주할 때 가격이 상승합니다. 하지만 반드시 절대적인 것은 아닙니다. 시장상황이나 국가 정책에 따라 시장 상황이 더 나빠질 수 있습니다.
2) 후분양 장단점 5가지
후분양 장점은 다음과 같습니다
- 투명성 : 완공 된 아파트를 보고 분양에 참가하게 됩니다. 그래서 ‘투명성’이 좋습니다. 실제 거주할 집의 크기, 설계, 마감재 질 등을 직접 확인할 수 있다는 것을 의미합니다. 그래서 결정에 있어 더 큰 확신을 가질 수 있게 해 줍니다.
- 하자 확인 : 건물이 완공된 후에는 건축 마감 상태나 기타 하자를 직접 확인할 수 있어, 나중에 발생할 수 있는 문제를 미리 파악하고 대응할 수 있습니다. 그래서 거주 중 발생할 수 있는 불편함과 추가적 수리 비용을 줄여줄 수 있습니다.
- 즉시 입주 : 계약 후 바로 입주할 수 있습니다. 그래서 이사 계획이 급한 구매자에게 매우 유리합니다.
- 안정성 : 건설사 부도나 다른 금융적 문제로 인한 폐업, 공사 중단 등의 리스크가 적습니다. 건설사 부도 리스크가 낮습니다.
- 예측 가능성 : 입주 싯점에서 주변 환경과 인프라를 실제로 확인할 수 있습니다. 특히 지역의 개발 상황이나 인근 시설, 교통 연결성 등을 고려할 때 중요합니다. 직접 주변 환경을 경험함으로써 더 현실적이고 구체적인 주거 환경을 예측할 수 있습니다.
후분양 단점은 다음과 같습니다
- 비용 증가 : 아파트나 주택이 완공된 후에 분양하고 분양까지 발생하는 모든 비용은 건설사에서 부담하게 됩니다. 그래서 선분양보다 비용이 증가하고 분양가가 높은 편입니다. 건설과정에서 발생한 모든 비용이 분양가에 반영되어 있기 때문입니다.
- 자금 조달 어려움 : 건설사가 완공할 때까지 필요한 모든 자금을 스스로 조달해야 합니다. 그래서 큰 재정적 부담으로 다가오면서 공사지연이나 중단 등이 발생할 수 있고, 부도 위험도 있습니다.
- 시장 변동성 : 시장 변동에 따른 가격 변동성이 있습니다. 건물이 완공되고 난 후에 시장 상황에 따라 가격이 결정되므로 시장 상황이 나빠지면 예상보다 낮게 책정될 수 있습니다. 반대로, 시장이 좋을 때는 가격이 상승할 수 있습니다.
- 공급량 적음 : 건설사의 높은 자금 조달 부담으로 후분양을 선택하는 건설사가 적기 때문에 주택 공급량이 감소할 수 있습니다.
- 분양 경쟁 : 인기 지역이 아니라면 경쟁이 적습니다. 그로 인한 위험 부담은 건설사가 부담해야 합니다.
위와 같은 선분양 후분양 장단점과 자금 사정 등을 종합적으로 고려해서 분양 여부를 결정해야 합니다.
예전과 달리 분양 참여나 당첨되었다고 해서 무조건 시세 차익으로 이어지지는 않은 경우가 많기 때문입니다.
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3. 건설사가 선분양 선호 vs 꺼리는 이유
건설사들이 선분양을 선호하는 이유가 있습니다. 자금 조달이 쉽고 선분양을 통해서 시장 수요를 빠르게 파악할 수 있기 때문입니다.
또한 건설 중에 발생하는 자금 사정 등으로 인한 공사지연, 중단, 폐업 등의 위험성이 감소하기 때문입니다.
선분양을 꺼리는 이유도 있습니다. 건물을 완공할 때까지 큰 자금 부담을 지게 됩니다.
그리고 완공 후 시장 변동성에 대한 리스크도 존재하고 공사기간 동안 발생하는 유동성 문제도 있다고 합니다.
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4. 분양가 상한제
1) 분양가상한제 뜻과 목적?!!
분양가상한제는 정부가 아파트 분양가 급격한 상승을 막기 위해 도입한 제도로 건설사가 일정 기준 이상으로 분양가를 올리지 못하도록 하는 것입니다.
이 제도는 공공택지에서 적용되며 부동산 시장 안정화를 목적으로 합니다.
부동산 시장의 과열을 방지하고 주택 가격 안정을 목적으로 도입된 정부 정책입니다.이 제도가 도입될 싯점인 1977년에는 획일적으로 상한가를 규제하였습니다.
하지만 이런 제한은 주택 공급 위축과 같은 부작용이 발생했습니다. 그래서 1989년부터는 원가연동제로 전환되어 분양가를 택지비와 건축비에 연동하는 방식으로 조정되었습니다.
그러나 1999년에는 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면 자율화되면서 사실상 폐지되었습니다.
하지만 신규 분양주택 분양가격 상승으로 인한 부동산 시장의 불안정이 다시 문제가 되자, 2005년에 부활하였습니다.
이후 여러 차례 개정을 거쳐, 2019년에는 민간택지 아파트에도 적용할 수 있도록 요건이 완화되었습니다.
이와 같은 변화는 분양가 상한제가 부동산 시장 상황에 따라 지속적으로 조정되고 발전해 왔음을 보여줍니다.
2) 분양가상한제 효과
이 제도를 시행함에 따른 분양가상한제 효과는 다음과 같습니다
- 부동산 가격 안정 : 건설사가 아파트의 분양가를 너무 높게 책정하는 것을 방지함으로써, 전반적인 부동산 시장의 가격 급등을 억제합니다. 이는 특히 부동산 시장이 과열될 때 중요한 역할을 합니다.
- 주거비 부담 완화 : 아파트 가격이 제한되면서 보다 합리적인 가격에 집을 구매할 수 있게 됩니다. 그래서 중산층이나 저소득층의 주거비 부담을 완화시켜 줍니다.
- 투기 억제 : 가격 급등 요인을 차단하고 정부에서 개입하게 되므로 부동산 투기를 줄일 수 있습니다.
- 시장 안정화 : 부동산 시장의 급격한 변동을 막아주고 장기적으로 시장을 안정시키는 역할을 합니다.
- 공공성 강화 : 정부가 분양가를 관리함으로써 부동산 시장의 공정성과 투명성을 높이고, 모든 사람들에게 보다 공평한 주거 기회를 제공하는 데 도움이 됩니다.
5. 분양가상한제 장단점
1) 분양가상한제 장점
- 가격 안정 : 주택 가격의 급격한 상승을 막아주므로, 부동산 시장의 무분별한 가격 폭등을 방지합니다
- 실수요자 보호 : 주택 구매자, 특히 처음 집을 구매하는 사람들이나 중산층 구매자들에게 혜택을 줍니다.
- 시장 균형 : 부동산 시장의 급격한 변동을 방지함으로써 시장의 안정적인 성장과 균형을 유지하는 데 도움을 줍니다.
- 투기 방지 : 부동산 투기를 억제함으로써 부동산 시장의 건강한 발전을 도모하고, 특히 신규 구매자들에게 불필요한 경쟁을 줄여줍니다.
- 주거 안정성 : 주택 구매자들에게 더 안정적이고 예측 가능한 주거 환경을 제공함으로써 장기적으로 주거 안정성을 향상시킵니다
2) 분양가상한제 단점
- 건설사 수익 감소 : 건설사는 원하는 만큼의 분양가를 책정할 수 없게 되므로 건설사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다. 특히 건설 비용이 상승하는 시기에 더 큰 문제가 될 수 있습니다.
- 공급 위축 : 건설사 수익성 감소는 새로운 주택 프로젝트에 대한 건설사의 투자 의욕을 줄여 결과적으로 시장에 나오는 아파트 공급이 줄어들 수 있습니다
- 품질 저하 : 분양가가 제한되면 건설사는 비용을 절감하기 위해 건축 자재의 품질을 낮추는 등의 조치를 취할 수 있습니다. 최종적으로 주택의 품질 저하로 이어질 수 있으며 분양가 제한으로 건축 품질이 저하될 수 있습니다.
- 시장 왜곡 : 일부 지역에서는 효과적일 수 있으나, 다른 지역에서는 부동산 시장의 자연스러운 가격 결정 메커니즘을 왜곡 시킬 수 있습니다. 특히 시장의 수요와 공급이 자유롭게 작용해야 하는 경우 문제가 될 수 있습니다.부동산 시장 왜곡 가능성이 있습니다.
- 분양 경쟁 심화 : 인기 지역에서 치열한 분양 경쟁을 유발할 수 있습니다. 이는 일부 구매자들에게는 분양 기회를 얻기 어렵게 만들 수 있습니다.
분양에 대한 올바른 지식을 바탕으로 내 집 마련에 대한 좋은 기회 되기 바랍니다
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