경매 공매 차이점 무엇이고 장단점에는 어떤 것들이 있나요?
살아가면서 발생하는 여러 가지 경제적 어려움으로 소유하고 있는 주택, 차량 등이 경매나 공매의 방법으로 처분되기도 합니다.
또한 예전과 달리 요즘에는 현 시세보다 저렴한 가격으로 부동산, 차량 등을 경매나 공매의 방법으로 취득하려는 알뜰족들도 많습니다. 하지만 경매와 공매의 차이점과 장단점 등에 대해서 제대로 알고 입찰에 응해야 합니다.
경매 공매 차이점 3가지?!!
경매나 공매를 주관하는 곳이나 방법 등에 있어서 차이는 있지만, 채무자 재산을 법적 절차에 따라 강제로 처분하는 것은 공통점입니다.
매각 대금에서 경매나 공매를 진행하면서 발생하는 비용을 최우선적으로 공제하고, 채권을 정산하는 것도 공통점입니다. 그런 비용들을 충당하고도 돈이 남으면 경매, 공매가 진행된 물건 소유자에게 돌려주는 것도 공통점입니다.
경매나 공매에 참여하고 싶은 경우에는 입찰가액의 10% 보증금을 납입해야 하는 것도 공통점에 해당됩니다. 하지만 두 가지는 크게 다음과 같은 차이점들이 있습니다
1.주관 하는 곳과 대상 채권은?!!
경매는 개인, 법인 간의 채권, 채무에 대해서 채무 이행을 강제하기 위해서 진행하는 것입니다. 그래서 가압류, 전세권, 질권, 유치권, 카드대금 미납, 공사대금 미납, 개인 간에 빌린 돈 등이 대상입니다.
▶개인 돈 빌려줄 때 공증 안 받으면?!!차용증 공증 안 하면 큰 일난다?!!
경매를 주관하는 곳은 법원이며 경매 대상 물건이 소재하는 법원에서 진행하게 됩니다.
공매는 국세, 지방세, 과태료, 공과금 등의 체납에 대해서 채무 이행을 강제하기 위한 것입니다.
국세징수법에 준하는 것으로 준조세 성격을 지니고 있는 의료보험, 국민연금 등의 체납에 대해서도 공매를 진행할 수 있습니다. 공매를 주관하는 곳은 한국자산관리공사(캠코, kamco)입니다.
▶복잡한 국세 지방세 차이 와 종류 한 방에 구분하는 법!!
2. 관계 법령?!!
경매를 진행하는 곳은 국가기관이며 가장 기본이 되는 법은 민사소송법입니다. 하지만 공매를 진행하는 곳은 공기업이며 기본이 되는 법은 국세징수법입니다.
3.잔금 납부?!!
경매나 공매를 통해서 최종 낙찰자가 되었다고 하더라도 지정한 기일까지 잔금을 납부하지 않으면 무효가 됩니다. 그래서 잔금은 반드시 지정 된 날짜까지 지정하는 방법으로 납부해야 합니다.
경매로 취득한 부동산에 대한 잔금은 특별한 경우가 아니라면 매각허가 결정일로부터 1개월 이내에 완납해야 합니다.
하지만 공매는 분할 납부도 가능합니다. 따라서 잔금 납부 여력이 되지 않는 경우에는 경매보다 공매를 통한 취득이 좋습니다. 그러나 낙찰 받는 물건을 이용한 담보대출이나 카드 등을 이용해서 잔금을 납부할 수도 있습니다.
그 외에도 유찰되었을 때마다 최저 입찰가가 다르고, 재입찰, 이의신청 등도 차이가 있습니다.
경매 공매 장단점?!!
위 내용처럼 두 가지는 큰 차이점을 보이고 있습니다. 그리고 각각의 방법들에 대한 장단점들도 있습니다
1. 경매 장점 단점
경매는 개인 간에 발생하는 각종 채권 채무에 대해서 진행하는 것이기 때문에 경매 물건이 많다는 것이 최고의 장점입니다.
그래서 열심히 공부하고 발품을 팔면 좋은 물건을 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 많은 것도 장점입니다.
하지만 가압류, 가처분, 확정일자, 전세권, 질권, 유치권 등과 같이 전문가가 아니라면 권리분석이 어렵다는 것이 단점입니다.
그래서 제대로 알지 못하고 입찰에 참여했다가 큰 낭패를 보는 수도 많습니다. 즉 낙찰과 별도로 세입자가 있다든지
무허가 건물 등이 있는 경우에는 본인이 해결해야 하는 부담도 있습니다.
별도의 비용을 들여서 명도 소송을 진행해야 하거나 세입자, 소유자 등과 별도로 소송으로 이어지는 경우도 있습니다
2. 공매 장점 단점
공매는 세금이나 준조세 성격을 지니는 것을 대상으로 하기 때문에 권리분석과 입찰이 쉽다는 것이 장점입니다.
그리고 낙찰금을 일시불로 납부하지 않고 장기 할부, 선납 감액 등의 방법으로 처리할 수 있어서 목돈 부담이 적다는 것도 장점입니다.
그리고 명도책임은 자산관리공사에서 대행해 주기 때문에 입주나 이사 등에 대한 추가 비용이 발생하지 않는 장점도 있습니다.
하지만 경매보다 물건이 훨씬 적어서 비싼 가격으로 낙찰 될 수 있다는 것이 단점입니다. 수요와 공급의 원리에 의해서 말입니다
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타경 뜻?!!경매 사건 보는 법?!!
부동산 경매를 진행하면 물건에 따라 붙는 고유 번호가 반드시 있습니다. 유일무이한 사람의 주민번호처럼 말입니다.
그 번호는 경매 물건을 특정화하게 되고, 갱매 시작부터 낙찰 후 까지 하나의 사건으로 분류되는 고유번호입니다.
가령 “2023타경1234″라는 사건번호가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 때에 “2023”은 접수년도를 뜻하고 “타경”은 부동산경매를 뜻합니다.
마지막 “1234”는 사건번호이며, 해당 집행 법원의 민사신청과에 접수된 서류의 접수 번호입니다.
즉 이것은 대법원에서 정한 규칙이며 부동산은 “타경”이라는 용어를 사용하도록 되어 있다는 것입니다. 하지만 부동산경매사건번호에는 접수된 법원에 대한 식별코드는 별도로 없습니다.
그래서 대법원 부동산 경매사건에 사건번호로 검색을 하면 한 곳 이상에서 사건번호로 검색될 수 있습니다.
따라서 사건번호 검색으로 경매에 참여하거나 물건을 분석할 때에는 소속 법원에 대한 확인도 반드시 해야 합니다.
참고로 민사1심합의사건은 “가합” 민사1심단독사건은 “가단” 등으로 분류되고 타경의 사전적 의미는 “정신이 번쩍 들게 일깨움”입니다.
따라서 경매에 참여하고 싶거나 경매에 대한 이의신청, 필요 서류 발급 등을 할 때에는 반드시 위와 같이 사건번호를 알아야 합니다.
타경에 깊은 뜻이 있는 줄 알았지만 사실상은 대법원에서 사건을 분류하기 위한 하나의 분류표라는 것입니다.
경매 공매를 통한 재테크도 좋지만, 제대로 공부하지 않거나 철저한 물건 분석이 되지 않으면 큰 손해로 이어질 수 있기 때문에 조심해야 한다고 전문가들은 경고하고 있습니다.
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